Administrador de condominios: requisitos, nombramiento y revocaci贸n

驴Qui茅n puede ser nombrado administrador de condominios? 驴Cu谩les son las tareas que debe realizar, cu谩ndo puede revocarse, qu茅 sucede si no se actualiza?

Administrador de condominios: requisitos, nombramiento y revocaci贸n

Administrador de condominios

El c贸digo civil, en las normas dedicadas al condominio en edificios, regula la figura deadministrador dedicando directamente dos art铆culos, 1129 y 1130, m谩s una de las disposiciones de implementaci贸n, el art. 71-bis, en relaci贸n con los requisitos de la persona que puede asumir esta posici贸n.

Director edificio


Quien es eladministrador de condominio?
La figura del administrador, este es el resultado de la lectura de las normas provistas por la jurisprudencia, es una figura similar a la del administrador. agente con representaci贸n (en todo ver Cass. SS.UU. n. 9148/08).
Este puesto se adapt贸 luego al Legislador que, al renovar el reglas de condominio (Ley No. 220 de 2012), especific贸 que el administrador de relaciones - condominio adem谩s de las disposiciones del art. 1129 c.c. Se aplican las normas dictadas por el mandato.
En esencia, laadministrador Es una persona a quien el conjunto de condominios le confiere la tarea de poner en pr谩ctica una serie de actos y hechos legalmente relevantes relacionados con la gesti贸n y conservaci贸n de las partes comunes en el inter茅s colectivo.
Tenga en cuenta: aunque no hay juicios que especifiquen que el administrador es un proxy pro-cuota de condominios individuales, dada la ausencia de personalidad jur铆dica del equipo: siempre es bueno tener en cuenta que la acci贸n del agente, en el caso del condominio en los edificios, nunca se dirige a la satisfacci贸n de los intereses individuales, sino del colegiado expresado a trav茅s de la asamblea.
la principio de solidaridad que informa a todas las regulaciones del condominio que tambi茅n surgen en esta 谩rea y, de lo contrario, no podr铆a ser: as铆 no fue, ning煤n director podr铆a actuar contra su propio agente para recuperar los cr茅ditos que se le deb铆an en relaci贸n con la administraci贸n y conservaci贸n de cosas comunes.

Requisitos para ocupar el cargo de administrador.

Como se mencion贸 al principio, elel arte. 71-bis De las disposiciones de implementaci贸n del c贸digo civil, introducidas en la ley por la llamada reforma del condominio, se especifican una serie de requisitos para el compromiso de la oficina.
Estos requisitos se pueden dividir de la siguiente manera:
a) requisitos de integridad (por ejemplo, ausencia de convicciones y / o seriedad en particular, disfrute de los derechos civiles, etc.);
b) requisitos cultural (ser m铆nimo con un diploma de escuela secundaria);
c) requisitos profesional (haber seguido un curso de formaci贸n inicial y seguir los de formaci贸n peri贸dica anualmente).

administrador


En comparaci贸n con los dos 煤ltimos elementos, el legislador ha previsto excepciones:
a) los cursos de diploma y de formaci贸n inicial y la actualizaci贸n peri贸dica no son necesarios para los llamados administradores internos, es decir, para los administradores elegidos entre los cond貌mini;
b) el diploma y el curso de capacitaci贸n inicial no son necesarios para aquellos directores que han llevado a cabo la actividad durante al menos un a帽o. a帽o en los tres a帽os anteriores La fecha de entrada en vigor de la reforma.
El mismo Art铆culo 71-bis especifica que la designaci贸n de la gerencia tambi茅n puede otorgarse a sociedades o corporaciones, siempre que en tales casos los requisitos sean mantenidos por los accionistas ilimitados, los directores y los empleados designados para desempe帽ar las funciones de administraci贸n de los condominios en favor de los cuales La empresa presta servicios.
M谩s adelante veremos las consecuencias relacionadas con el falta / p茅rdida de requisitos.

Nombramiento y deberes del administrador del condominio.

Art铆culo. 1129, primer p谩rrafo, del c贸digo civil, especifica que el nombramiento del administrador de condominio es obligatorio cuando hay m谩s de ocho cond貌mini.
Nove cond貌mini, o nueve propietarios diferentes de tantas unidades de bienes ra铆ces (los copropietarios de la misma unidad para los fines de este recuento se deben considerar como un solo propietario), es el n煤mero del cual procede la cita. obligatorio, es decir, debe ser decidido por la asamblea, que, si falla o, en cualquier caso, no decide, puede ser reemplazada por la Autoridad Judicial.
Para el cita siempre es necesario, es decir, tanto en la primera como en la segunda convocatoria, que el voto favorable del mayor铆a de los participantes en la asamblea representando al menos el La mitad del valor del edificio..
S贸lo si es obligatorio, la cita puede ser concertada por un juezEn los casos de opci贸n voluntaria, esta opci贸n est谩 excluida, a menos que la cita se haga dentro del procedimiento m谩s amplio identificado en el art. 1105 c.c. que sirve para la sustituci贸n de la asamblea inerte por el Poder Judicial.
Una vez designado, el administrador debe cumplir una serie de bonos identificado por el art. 1129 del C贸digo Civil, y se convierte en el titular de una serie de atribuciones indicado por el art. 1130 c.c.

Cita-administrador


algunos ejemplos Con el est谩ndar de referencia. El administrador es requerido:
a) a comunicar sus datos, as铆 como los lugares y d铆as en los que es posible ver una serie de documentos (los registros de condominios que deben mantenerse actualizados);
b) abrir o si ya est谩 presente volturare y usar un cuenta corriente por cada condominio espec铆fico administrado;
c) indire la asamblea para la aprobaci贸n del informe dentro de los 180 d铆as posteriores al final del a帽o de gesti贸n;
d) realizar el resoluciones accionistas;
e) entregar el gasto y recoger el contribuciones posiblemente tambi茅n por la fuerza, con la obligaci贸n de hacerlo, si no es dispensada por la reuni贸n, despu茅s de ciento ochenta d铆as a partir del final del a帽o financiero;
f) ejecutar el obligaciones tributarias (pago considerado como pago inicial, etc.);
g) mantener el registros de condominios (registro de la oficina de registro, nombramiento y revocaci贸n, acta de actas y registro contable);
h) cumplir con el actos conservadores de las partes comunes (es decir, para organizar el mantenimiento y, si es necesario, establecer juicios para evitar da帽os y / o perjuicios a las partes comunes mencionadas anteriormente).
Estas son las principales obligaciones y deberes que el administrador debe cumplir e implementar. Otras obligaciones pueden ser identificadas por otras disposiciones legislativas que a lo largo de los a帽os pueden haber identificado en la figura del administrador el perpetrador de deberes espec铆ficos y espec铆ficos: esto ha sucedido sobre todo en el 谩rea de impuestos e impuestos (piense en la obligaci贸n de comunicar al Agencia de Ingresos, a los fines de la declaraci贸n del impuesto sobre la renta ya completada).
No seguir las imposiciones previstas por la ley puede ser causa de revocaci贸n tambien judicial.

Revocaci贸n del administrador del condominio.

Como la cita, la revocaci贸n Es ante todo acto de asamblea de competencia.
la qu贸rum Las resoluciones para esta decisi贸n son las mismas que se indican para la cita.
la revocaci贸n siempre puede ser arreglado por la asamblea, es decir, en cualquier momento y sin la necesidad de una raz贸n justificada.
Su ausencia como m谩ximo puede considerarse una raz贸n para que el administrador revocado solicite una compensaci贸n por la p茅rdida de ingresos (ver, por ejemplo, Cass. SS.UU. n. 20957/2004).
Adem谩s de camino de montaje Ah铆 est谩 el judicial: en este caso, sin embargo, la apelaci贸n al juez no es autom谩tica, sino que debe estar respaldada por razones particulares y, en algunos casos, por una prueba previa de la revocaci贸n de la reuni贸n. Veamos a qu茅 nos referimos mejor.
La revocaci贸n judicial, dice lael arte. 1129, und茅cimo p谩rrafo, c.c. se puede arreglar:
a) cuando ocurren irregularidades graves en la gesti贸n;
b) cuando el director no haya informado a la asamblea de la notificaci贸n de un acto judicial o administrativo exorbitante por su habilidades;
c) cuando el administrador no haya abierto y utilizado el cuenta corriente condominio o ha cometido graves irregularidades fiscales.
En los 煤ltimos casos (los indicados en la letra a c)), la solicitud de revocaci贸n judicial debe ir precedido por un intento de remover al administrador a trav茅s de la junta de accionistas.
En cuanto a las irregularidades graves, conviene precisar que Art铆culo. 1129 duod茅cimo p谩rrafo, c.c. Contiene una lista meramente ilustrativa. En otras palabras: cualquier conducta que implique una posibilidad condicional de da帽os para el condominio puede considerarse como tal.
Eso s铆: si el administrador ha tropezado en uno irregularidad gravepor ejemplo, no transfiri贸 todas las sumas de la cuenta corriente del condominio, la revocaci贸n no es ordenada autom谩ticamente por la Autoridad Judicial; Esto, como se especifica en el art. 1129, und茅cimo p谩rrafo, c.c. Puede disponer de 茅l, pero no est谩 obligado a trabajar en este sentido.

Falta de actualizaci贸n profesional y reflejos en la cita.

驴Qu茅 pasa si eladministrador de condominio, siendo retenido, no actualiza, es decir, no sigue un curso de actualizaci贸n que los proporcionados por el decreto ministerial?
La pregunta es abierta y debatida. Raz贸n: mientras que para la p茅rdida de los requisitos de honorabilidad, la ley es clara, es decir, el administrador decae del trabajo autom谩ticamente de manera legible, por la ausencia de requisitos de profesionalidad, no hay una indicaci贸n espec铆fica.
Una frase dictada por el Juzgado de Padua el 24 de marzo de 2017. Respecto a la designaci贸n de un administrador sin un certificado de actualizaci贸n, se marca un punto a favor de la tesis que ve en esta falta una hip贸tesis de nulidad de la resoluci贸n.
En esencia el administrador debe ser actualizado y debe demostrarlo (cuando sea necesario, la comunicaci贸n de este certificado a los condominios no es obligatoria). Cuando esto no se hace, es posible que el condominio act煤e en los tribunales para la invalidaci贸n de la resoluci贸n de nombramiento. En el caso de que el certificado no se presente en el tribunal, la decisi贸n debe considerarse nula.
La nulidad implica la posibilidad de desafiar la resoluci贸n Incluso meses despu茅s y no solo dentro de los treinta d铆as indicados en el art. 1137 c.c. Como sucede con las decisiones cancelables.



V铆deo: Revocatoria de administrador por mayor铆a simple en asamblea extraordinaria