Obras extraordinarias de considerable tama帽o en un condominio

El trabajo extraordinario no siempre es significativo, por lo que la mayor铆a calificada ex art. 1136, co.4. En caso de duda, el juez decidir谩.

Obras extraordinarias de considerable tama帽o en un condominio

Obras extraordinarias de considerable tama帽o y montaje.

la manejo de partes comunes Incluye varios tipos de intervenciones.

mantenimiento

El condominio en realidad existe porque tiene partes comunes, y existe precisamente para cuidarlas; La tarea de la decisi贸n sobre si y cu谩l funciona para realizar es generalmente delegado a la asamblea, que ser谩 convocado por el director (excepcionalmente, en caso de un trabajo extraordinario urgente, esta tarea se puede realizar directamente al administrador, pero luego tendr谩 que informar a la primera asamblea 煤til (art铆culo 1135 c.c.)); en realidad, incluso el condominio individual puede lidiar directamente con la intervenci贸n, pero luego tomar represalias en el edificio, demostrando la urgencia del trabajo (el arte. 1134 c.c.).
Entre los tipos de trabajos hipot茅ticos encontramos el trabajos de mantenimiento, y entre estos, tenemos tanto trabajos ordinarios como extraordinarios. Nuevamente, en el contexto de trabajos extraordinarios, una categor铆a espec铆fica es dada por Obras extraordinarias de considerable tama帽o..
A los efectos de la identificaci贸n exacta de la mayor铆a para uno Aprobaci贸n regular de la junta de accionistas.Entre los trabajos extraordinarios de mantenimiento, se requiere una mayor铆a cualificada solo para las obras principales. De conformidad con el art. 1136, co. 4, de hecho, las resoluciones relativas a (la reconstrucci贸n del edificio o) Reparaciones extraordinarias de considerable tama帽o. siempre deben tomarse con el La mayor铆a de los participantes y al menos la mitad del valor del edificio.. Es decir, la mayor铆a prescribe normalmente solo para las resoluciones tomadas en primera convocatoria.
Es bueno tener en cuenta que aunque la norma usa la expresi贸n reparacionesen realidad la referencia se da a la categor铆a m谩s general de mantenimiento (extraordinario).

Mayor铆a cualificada y montaje.

La norma referente a las mayor铆as para la Obras extraordinarias de considerable tama帽o. es confirmado por el reforma de condominio, que en la nueva versi贸n, sumada a las hip贸tesis ya existentes, (reconstrucci贸n del edificio y reparaciones extraordinarias extraordinarias) otras hip贸tesis, como las resoluciones mencionadas en los art铆culos 1117-quater (protecci贸n del uso previsto), 1120, segundo p谩rrafo (innovaciones, espec铆ficamente indicadas en 茅l), 1122-ter (sistemas de videovigilancia en las partes comunes) as铆 como 1135, tercer p谩rrafo (participaci贸n y colaboraci贸n en proyectos, programas e iniciativas territoriales), prescribiendo para la mayor铆a de los participantes y al menos el La mitad del valor del edificio.
Despu茅s de la reforma, deben ser aprobados por la asamblea con un n煤mero de votos que representan el mayor铆a de los asistentes y al menos dos tercios del valor de la construcci贸n de las resoluciones mencionadas en el primer p谩rrafo del Art铆culo 1120 (innovaciones destinadas a mejorar o un uso m谩s c贸modo o mayor eficiencia de las cosas comunes), y el Art铆culo 1122-bis, tercero P谩rrafo (recepci贸n de radio y televisi贸n no centralizada y producci贸n de energ铆a a partir de fuentes renovables).
Hasta la reforma, un requisito similar era v谩lido s贸lo para Las deliberaciones sobre las innovaciones. previsto en el primer p谩rrafo del art铆culo 1120, que ten铆a que ser siempre aprobado con un n煤mero de votos correspondiente a la mayor铆a de los participantes en el condominio (y no a los oradores, como hoy) y dos tercios del valor del edificio.

Cancelaci贸n de las resoluciones que aprueben sin las mayor铆as necesarias.

Mantenimiento de edificios

Las resoluciones de los accionistas pueden ser impugnadas. anulaci贸n o invalidez. La diferencia sustancial entre los dos defectos, desde un punto de vista pr谩ctico, est谩 dada por los t茅rminos a los que est谩 sujeta la apelaci贸n judicial de la resoluci贸n. En caso de anulaci贸n, evidentemente el vicio menor entre los dos, el plazo es de treinta d铆as, a partir de la fecha de la resoluci贸n para los disidentes o abstenciones y de la fecha de comunicaci贸n de la resoluci贸n para los ausentes. En el caso de la nulidad no hay un t茅rmino: se deduce que la existencia de la nulidad puede ser cuestionada en cualquier momento. Desde el punto de vista de los efectos, Una resoluci贸n nula no puede producir efectos legales, como un contrato nulo. Una resoluci贸n anulable, sin embargo, si no se impugna en los t茅rminos previstos por el art. 1137 se convierte en definitivo (El condominio en edificios., por A. Gallucci, Cedam, p谩g. 390).
Por supuesto, 茅l se quedar谩 en el juez encuentre o no la presencia del defecto de la resoluci贸n y, por lo tanto, podr谩 considerar que existe anulabilidad y no nulidad, y en el caso de detectar el retraso de la apelaci贸n.
La violaci贸n de las normas sobre mayor铆as calificadas. Complementa la jurisprudencia consolidada (desde el Tribunal Supremo de Justicia No. 4806/2005 en adelante) un caso de anulaci贸n de la resoluci贸n.

Identificaci贸n de la entidad considerable en la sentencia.

Como se dijo, Es el juez quien tiene que poner la 煤ltima palabra. Sobre la legitimidad o no de la resoluci贸n. Cuanto m谩s vagos sean los conceptos legales involucrados, mayor ser谩 la discreci贸n del juez. Un caso t铆pico de amplia discreci贸n del juez es precisamente el de identificar la cantidad considerable de trabajo extraordinario, un concepto fundamental del cual depender谩 la anulaci贸n de la resoluci贸n, si se aprueba con una mayor铆a menor que la prescrita por el art. 1136, co.4, c.c.
Por lo tanto, para obtener la aceptaci贸n de la solicitud en el tribunal, el condominio debe Tambi茅n prueba la entidad notable De extraordinarios trabajos de mantenimiento.
Seg煤n la jurisprudencia, a los efectos de identificar el entidad notable, el juez puede tener en cuenta, sin restricciones, as铆 como el monto total del pago necesario, incluida la relaci贸n entre este costo, el valor del edificio y el gasto que corresponde proporcionalmente a los condominios individuales (v茅ase el 煤ltimo recuadro N潞 25145 de 26 de noviembre de 2014, pero tambi茅n Cass. n.26733 / 2008 y Cass. n.810 / 1999).

Carga de la prueba en los procedimientos civiles.

En el juicio civil, es de hecho un deber de la parte que activa el juicio para mostrar los hechos que son la base de su aplicaci贸n (el arte. 2697 c.c.).
De hecho, el juez no puede ser llevado ante el tribunal y ser anulado en la contraparte del demandado en esa sentencia, aunque sea en parte. Por lo tanto, en el caso de Trabajos extraordinarios en condominio.Si se supone que se han deliberado en violaci贸n de las normas de la mayor铆a, habr谩 de demostrarse no solo el car谩cter extraordinario, sino tambi茅n la entidad notable. Se ha establecido que no bastar谩 con apelar al principio de no impugnaci贸n y se帽alar que la otra parte no se ha opuesto a la falta de entidad notable.
Es verdad que La no impugnaci贸n de los hechos afirmados. la contraparte es equivalente a afirmarlas, pero no cuando esos hechos est谩n sustancialmente en disputa, si, por ejemplo, el condominio aprob贸 el trabajo sin la mayor铆a cualificada, sin considerarlos como extraordinarios y mucho menos sustanciales (ver Cass. 25145/2014). En una inspecci贸n m谩s cercana, de hecho, esto implicar铆a una inversi贸n de la carga de la prueba.
Finalmente, el juez, sobre la base de la evidencia, determina si existe o no el requisito y, en su defecto (del requisito o prueba del requisito), rechazar la solicitud. As铆 que recientemente decidi贸 la sentencia de la Tribunal de Casaci贸n n. 25145 del 26 de noviembre de 2014para lo cual la identificaci贸n, a los efectos del art铆culo 1136, p谩rrafo cuarto, del CIV. (aprobaci贸n por mayor铆a de los participantes que representa la mitad del valor del edificio), de la entidad notable Las reparaciones extraordinarias se remiten, en ausencia de un criterio normativo, a la evaluaci贸n discrecional del juez de m茅rito (a quien la ilegitimidad de la resoluci贸n debe proporcionar todos los elementos necesarios para apoyar su suposici贸n).



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