Compra y venta: cu谩les son las protecciones del comprador si el edificio no est谩 disponible

驴Qu茅 puede hacer el comprador cuando se da cuenta de que falta la propiedad accesible? 驴Qu茅 acciones se pueden ejercer contra el vendedor?

Compra y venta: cu谩les son las protecciones del comprador si el edificio no est谩 disponible

Real estate trading y practicidad.

El contrato de compra de bienes raices Puede ser estipulado incluso si el certificado de practicabilidad. En el caso de que la propiedad carezca de este requisito esencial, la escritura de la transferencia de propiedad sigue siendo v谩lida.

驴Cu谩l es la viabilidad de una propiedad?

Cuando se trata de la usabilidad de un edificio, se hace referencia al documento que certifica el cumplimiento de los requisitos m铆nimos de salubridad, higiene y seguridad del edificio y de los sistemas instalados en el mismo.
De esta forma, se certifica el cumplimiento del edificio con la normativa vigente.
Hubo un tiempo en que se distingu铆a entre el certificado de viabilidad y el certificado de habitabilidad, pero desde 2001 esta diferenciaci贸n ha desaparecido y estamos hablando solo de viabilidad.
Con la entrada en vigor del Decreto Legislativo. 222/2016 ya no existe el certificado de viabilidad, reemplazado por el informe certificado de practicabilidad.
Debe ser presentado a la oficina. municipal competente por el propietario del permiso de construcci贸n, por quien present贸 el SCIA o sus cesionarios.

Entrega de la propiedad


la plazo Presentar el informe es de 15 dias A partir de la comunicaci贸n de la finalizaci贸n de las obras. La presentaci贸n de la parte interesada debe ir acompa帽ada de una declaraci贸n jurada preparada por un profesional calificado. Con el signo certificado de viabilidad en la pr谩ctica, se logra la habitabilidad de la propiedad. Si no se presenta dentro de un per铆odo de 15 d铆as, la parte obligada incurrir谩 en uno sanci贸n administrativa.
La se帽alizaci贸n debe llevarse a cabo en el caso de nuevas construcciones, reconstrucciones, otras intervenciones en un edificio ya existente y para superelevaciones.

La propiedad con una falta de practicabilidad no es negociable.

la falta dell 'practicabilidad del edificio afecta sustancialmente a su comercio.
A ver por qu茅. Si bien no impide la circulaci贸n del activo, ya que la ley de transferencia sigue siendo v谩lido, su ausencia se configura como una incumplimiento de contrato desde el vendedor de una propiedad que tiene la obligaci贸n de entregar al comprador el certificado de practicabilidad, en cuyo defecto se encuentra la propiedad. incommerciabile.
Esto es alegado por el Tribunal de Tribunal Supremo con la frase n. 2294 del 30 de enero de 2017 relacionado con la venta de un edificio sin accesibilidad.
En este punto, tratamos de entender qu茅 se entiende por incompatibilidad, un concepto al que se hace referencia en la oraci贸n mencionada anteriormente. El t茅rmino adquiere un significado exquisitamente econ贸mico que va m谩s all谩 de la esfera legal, en referencia a un edificio que, al no ser accesible, no es muy atractivo en el mercado inmobiliario.

Compra de inmuebles


La liberaci贸n o incapacidad del contrato, durante la firma del contrato, puede de hecho ser un elemento decisivo del consentimiento. Si el comprador todav铆a estaba interesado en comprar, podr铆a solicitar una reducci贸n de precio.
El Tribunal de Casaci贸n, con la sentencia indicada, pone el 茅nfasis en funci贸n socioecon贸mica del inmueble, comprometido en caso de no viabilidad.

Vendedor predeterminado y aliuda pro alio

El Tribunal de Casaci贸n, adem谩s de resaltar la inconmovilidad del edificio, se centra en el responsabilidad contractual dell 'alienante En caso de no entrega de la documentaci贸n necesaria.
Reiterando una orientaci贸n consolidada, el Tribunal Supremo considera la vendedor en incumplimiento Las obligaciones derivadas del contrato de venta y configura la falta de empleabilidad una hip贸tesis de entrega de aliud pro alio. Con estos t茅rminos nos referimos a la entrega de uno cosa diferente a partir de lo acordado.
Casos en los que la notificaci贸n certificada de viabilidad. no era presentado desde el sujeto obligado se equiparan a la hip贸tesis en la que la viabilidad carece totalmente debido a la falta de condiciones necesarias para poder conseguirlo. En este caso, considere los defectos estructurales de un edificio que han sido privados de las condiciones de higiene y salud impuestas por la ley.
Ambas situaciones constituyen un caso de aliud pro alio e no de vicio de los buenos vendidos.
La falta de aceptabilidad no se puede remediar con el hecho de que el vendedor haya presentado una solicitud de amnist铆a o el hecho de que la propiedad se us贸 anteriormente como vivienda.
La obligaci贸n del vendedor de entregar el certificado de viabilidad es atribuible a la obligaci贸n m谩s general de entregar la propiedad en condiciones para servir a la uso normal y disfrute.
En ausencia de entrega, adem谩s del compromiso de los derechos de propiedad sobre la propiedad, habr谩 una violaci贸n del derecho a la salud protegido por el art铆culo 32 de la Constituci贸n.
Dado que la obligaci贸n de entregar los documentos que acrediten la viabilidad est谩 establecida por la ley por parte del vendedor, ser谩 responsabilidad suya activar el procedimiento relacionado con la obtenci贸n del mismo si la propiedad no lo fuera. El acuerdo entre las partes que establezcan lo contrario queda reservado.
La configuraci贸n del caso descrito como una entrega de aliud pro alio. no de vicio del edificio tiene consecuencias sobre recursos legales Activado por el comprador.
De ello se deduce que, para poder emprender acciones legales, no tendr谩 que cumplir con los estrictos t茅rminos de decomiso y prescripci贸n previstos en caso de un defecto de la cosa vendida.
El comprador tendr谩 10 a帽os Es hora de presentar una demanda contra el vendedor.
Dada la validez de la tienda, adem谩s, la notario A lo que han acudido las partes, estar谩n obligados a proceder a la firma del contrato de venta. En cumplimiento de sus deberes, debe informar al comprador de la falta de aceptabilidad e informarle de las consecuencias de la no certificaci贸n. Tambi茅n ser谩 tarea del notario transcribir en el acto las cl谩usulas relativas a acuerdos espec铆ficos entre las partes para evitar futuras controversias.

Lo que el comprador puede hacer en caso de no disponibilidad.

Dado elfracaso la vendedor, la parte perjudicada puede actuar de acuerdo con los recursos previstos por la ley. Para poder ejercer la acci贸n legal el comprador tiene el plazo decenal de prescripci贸n de sus derechos.
Cuales son las formas de protecci贸n a favor decomprador en caso de aliud pro alio?
Es bueno saber en primer lugar que:

En los contratos con los servicios correspondientes, cuando uno de los contratistas no cumple con sus obligaciones, el otro puede, a su elecci贸n, solicitar el cumplimiento o la rescisi贸n del contrato, excepto, en cualquier caso, la compensaci贸n por da帽os y perjuicios. (Art铆culo 1453 del C贸digo Civil).

Ante la infracci贸n del vendedor, la otra parte puede, por lo tanto, actuar en los tribunales para lacumplimiento, pidi茅ndole al juez que ordene al incumplidor realizar el debido desempe帽o. El comprador puede entonces solicitar que el vendedor procure e entregar la papeles Certificando la viabilidad de la propiedad.
Alternativamente, puede presentar una solicitud judicial para obtener el resoluci贸n la contrato preguntandole por eso disoluci贸n. En este caso, 茅l / ella estar谩 exento de realizar su desempe帽o o, si ya lo hizo, obtendr谩 la condena de la otra parte. regreso de lo que se ha recibido.
Si el interesado ha optado por la primera hip贸tesis, siempre podr谩 solicitar la disoluci贸n del contrato hasta que haya obtenido la contraprestaci贸n debida a 茅l. En el caso de una solicitud de resoluci贸n, ya no se puede solicitar el cumplimiento.

Resoluci贸n de compra inmobiliaria


De la ley la posibilidad de preguntar al compensaci贸n de da帽o Sufrido por la no entrega del certificado de practicabilidad.
Otro remedio legal es elexcepci贸n de fracaso. De conformidad con lo dispuesto en el art铆culo 1460 del C贸digo Civil italiano, en caso de que el comprador haya sido demandado, podr谩 objetar, en su defensa, el incumplimiento del vendedor.

Contrato preliminar y no disponibilidad.

Que pasa en caso de contrato preliminar Si, despu茅s de la conclusi贸n del mismo, el parte del comprador 驴Se dio cuenta de la falta de accesibilidad de la propiedad que est谩 comprometido a comprar? Tambi茅n en este caso, el vendedor que no entrega la documentaci贸n que acredite la viabilidad incurre en la violaci贸n de sus obligaciones contractuales.
El comprador puede negarse leg铆timamente para llegar a la estipulaci贸n de la contrato final de comprar y vender y conseguir el reembolso de cualquier dep贸sitos y insinuaciones previamente pagado.



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