Arrendamiento comercial, denegaci贸n de renovaci贸n y consecuencias

El propietario de un local comercial puede impedir la renovaci贸n t谩cita del contrato de arrendamiento solo en ciertos casos y, si no lo hace, se arriesga a imponer sanciones.

Arrendamiento comercial, denegaci贸n de renovaci贸n y consecuencias

Locazione commerciale

la Contratos de uso distintos de la vivienda. Tienen una duraci贸n m铆nima de seis a帽os.

Para establecerlo el primer p谩rrafo delel arte. 27 de la ley n. 392/78 en mente de lo cual:

La duraci贸n de los contratos de arrendamiento y subarrendamiento de propiedades urbanas no puede ser inferior a seis a帽os si los edificios se utilizan para una de las siguientes actividades que se indican como actividades industriales, comerciales y de inter茅s tur铆stico, tales como agencias de viajes y turismo, instalaciones deportivas y recreativas, empresas. estancia y otros organismos de promoci贸n tur铆stica y afines.

la Segundo p谩rrafo del mismo art铆culo. completar la norma antes mencionada especificando que:

La disposici贸n mencionada en el p谩rrafo anterior tambi茅n se aplica a los contratos relacionados con edificios utilizados para el ejercicio habitual y profesional de cualquier actividad de autoempleo.

Si la actividad es esa hotelPor otro lado, al menos durante la duraci贸n del contrato. nueve a帽os (el arte. 27, tercer p谩rrafo, l. n. 392/78).

L 'el arte. Especificaci贸n 28 que el contrato debe considerarse renovado por un per铆odo de tiempo igual, a menos que se resuelva.

Primera caducidad y denegaci贸n de renovaci贸n.

Prop贸sito de la ley es regular los arrendamientos tambi茅n para permitir la estabilidad de estas relaciones contractuales.

Esto, sin embargo, no significa evitar la posibilidad de disolver esa restricci贸n a priori contractual.

En este contexto, sin embargo, el legislador ha establecido que el propietario puede negar la renovaci贸n si ocurren circunstancias muy espec铆ficas.

Estas son las hip贸tesis previstas porel arte. 29 l. n. 392/78. Entre estos mencionamos los m谩s conocidos:

a) usar la propiedad para ser propietario del hogar o el c贸nyuge o parientes dentro del segundo grado en l铆nea recta;

b) utilizar la propiedad para ejercer, por su cuenta o por el c贸nyuge o parientes dentro del segundo grado en l铆nea recta, una de las actividades indicadas en el art铆culo 27, o, en el caso de administraciones p煤blicas, organismos p煤blicos o del derecho p煤blico, al ejercicio de actividades encaminadas a lograr sus objetivos institucionales;

Contratto di locazione

c) demoler el edificio para reconstruirlo, o proceder a su renovaci贸n completa o restauraci贸n completa, o realizar una intervenci贸n en 茅l bas谩ndose en un programa de implementaci贸n municipal a largo plazo de acuerdo con las leyes aplicables. En los casos mencionados, la posesi贸n de la licencia o concesi贸n prescrita es una condici贸n para la acci贸n de liberaci贸n; los efectos de la orden de liberaci贸n se resuelven si, antes de su ejecuci贸n, los t茅rminos de la licencia o concesi贸n han caducado y la licencia no se ha vuelto a ordenar;

d) la reestructuraci贸n del edificio para que la superficie de los locales utilizados para la venta de conformidad con las disposiciones del art铆culo 12 de la ley de 11 de junio de 1971, n. 426 y planes municipales relacionados, siempre que las obras a realizarse hagan que la estancia del inquilino sea incompatible en el edificio. Tambi茅n en este caso, la posesi贸n de la licencia o concesi贸n prescrita es una condici贸n para la acci贸n de liberaci贸n; los efectos de la orden de liberaci贸n se resuelven en las condiciones establecidas en la letra c) anterior.

la Quinto y sexto p谩rrafos del art. 29 l. n. 392/78 especifican que:

En la comunicaci贸n debe especificarse, bajo pena de nulidad, el motivo, entre los estrictamente indicados en los p谩rrafos anteriores, en los que se basa la terminaci贸n.

Si el propietario no cumple con las disposiciones establecidas en los p谩rrafos anteriores, se considerar谩 que el contrato se renovar谩 de conformidad con el art铆culo anterior.

Sanciones por incumplimiento

Pongamos el caso, que es entonces el resuelto por el oraci贸n n. 19811 de 4 de octubre de 2013 hecho por el Tribunal de Roma, que el arrendador, aunque especifica clara y regularmente el motivo de la rescisi贸n, no act煤a en consecuencia.

Que pasa

L 'el arte. 31 de la l. n. 392/1978, dedicada a las sanciones, lee:

El propietario que ha obtenido la disponibilidad de la propiedad por una de las razones establecidas por el art. 29 y que, dentro de los seis meses posteriores a la entrega, no us贸 la propiedad como su propia casa, su c贸nyuge o parientes dentro del segundo grado en l铆nea recta, o no us贸 la propiedad para el negocio propio de un de las actividades indicadas en el art. 27, o no ha respetado los t茅rminos de la concesi贸n o los del plan de intervenci贸n municipal en lo que respecta al inicio de la demolici贸n, reconstrucci贸n, renovaci贸n o restauraci贸n del edificio o, en el caso de propiedades utilizadas como hotel, pensi贸n o Inn, no ha completado el trabajo de reconstrucci贸n dentro del plazo establecido por el Ministerio de turismo y entretenimiento, se requiere, si el inquilino lo requiere, restablecer el contrato, sin perjuicio de los derechos adquiridos por terceros de buena fe y el reembolso de los gastos de retiro. y de los otros cargos incurridos, o la compensaci贸n por da帽os al inquilino que no exceda de cuarenta y ocho meses de la renta recibida antes de la terminaci贸n del contrato, adem谩s de las asignaciones en virtud del art. 34.

Adem谩s de determinar la restauraci贸n o compensaci贸n por da帽os, el juez ordena al propietario que pague una suma de L. 500,000 a L. 2,000,000 para ser donados al municipio en cuyo territorio se encuentra la propiedad, adem谩s del fondo social Previsto en el T铆tulo III de esta Ley..

la Corte de romaRecordando esta regla, reiter贸 que configura una hip贸tesis de responsabilidad del arrendador por incumplimiento, especie constitutiva del g茅nero seg煤n el art. 1218 cc. En resumen, el arrendador que denuncia la renovaci贸n del arrendamiento no residencial en el primer plazo, por cualquiera de los motivos descritos en el art. 29 de la Ley No. 392/1978, y luego no cumple con las intenciones anunciadas debido a la comunicaci贸n (negociaci贸n) de la negativa a renovar, dentro de los seis meses posteriores a la entrega efectiva de la reprogramaci贸n, se expone a la acci贸n ( potestativa) de la restauraci贸n del contrato, o alternativamente a la acci贸n de compensaci贸n del inquilino, que tiene el derecho de obtener una suma para este prop贸sito, que no exceda de cuarenta y ocho meses de la 煤ltima tarifa pagada a la rescisi贸n del contrato (los llamados da帽os por cancelaci贸n) (Trib Roma 04 octubre 2013 n. 19811).

En esencia Si el propietario no act煤a como deber铆a haberlo hecho. y el ex manejador lo demand贸, le corresponde al primero demostrar que el incumplimiento se debe a que 茅l no es atribuible a 茅l.



V铆deo: Demanda a un codeudor por contrato de arriendo