Las partes comunes de un edificio

En los condominios conviven partes de propiedad exclusiva junto con partes de propiedad com煤n, es decir, activos funcionales para el mejor disfrute de la propiedad exclusiva.

Las partes comunes de un edificio

Noci贸n de condominio

Condominio

la condominio Es un edificio en el que conviven partes de propiedad exclusiva. partes de propiedad com煤n.
Esta es la definici贸n cl谩sica de condominios en edificios; Esta definici贸n requiere una actualizaci贸n debido aEntrada en vigor de la reforma..
El condominio es ese Forma particular de comuni贸n de bienes., especialmente porque es forzado, entre varias unidades inmobiliarias en propiedad exclusiva.
En sustancia el ley n. 220/2012 (la reforma) ha significado que las reglas dictadas sobre el tema del condominio son aplicables ex ley (y no solo para dictados jurisprudenciales) tambi茅n a aquellas formas particulares de condominio que no sean edificios que se extiendan verticalmente; La referencia es a los denominados condominios horizontales, etc. (ver art铆culo 1117-bis del c贸digo civil)
En primer lugar con el ubicar partes de propiedad comun nos referimos a aquellos bienes funcionales e instrumentales para el mejor disfrute de las unidades de propiedad exclusiva (casas, locales comerciales, cajas, etc.) ubicadas en un edificio (en la definici贸n jur铆dica de partes comunes dada por la jurisprudencia, ver m谩s arriba) Cass. 14 de marzo de 2008 n. 6981).
Si para elIdentificaci贸n de partes de propiedad exclusiva. no surgen problemas particulares (la referencia es a las unidades de bienes ra铆ces) no siempre es f谩cil entender qu茅 partes de la propiedad com煤n son.

驴Qu茅 dice el art铆culo 1117 del C贸digo Civil?

Son el objeto de la propiedad com煤n de los propietarios de las unidades de construcci贸n individuales del edificio, incluso si tienen derecho al disfrute peri贸dico y si lo contrario no es el t铆tulo:
1) todas las partes del edificio necesarias para el uso com煤n, como el terreno en el que se encuentra el edificio, los cimientos, las paredes principales, los pilares y las vigas de apoyo, los techos y los adoquines, las escaleras, las puertas de La entrada, los vest铆bulos, los vest铆bulos, las arcadas, los patios y las fachadas.
2) las 谩reas de estacionamiento, as铆 como las habitaciones para servicios compartidos, como el albergue del conserje, incluidos los hospedajes del conserje, la lavander铆a, las estanter铆as de secado y los 谩ticos destinados a las caracter铆sticas estructurales y funcionales, de uso com煤n;
3) obras, instalaciones, artefactos de cualquier tipo destinados al uso com煤n, como ascensores, pozos, tanques, sistemas de agua y alcantarillado, sistemas centralizados de distribuci贸n y transmisi贸n de gas, para Electricidad, para calefacci贸n y aire acondicionado, para recepci贸n de radio y televisi贸n y para acceder a cualquier otro tipo de flujo de informaci贸n, tambi茅n desde sat茅lite o cable, y las conexiones relativas al punto de derivaci贸n a la propiedad individual. Condominios individuales o, en el caso de sistemas unitarios, hasta el punto de uso, excepto las disposiciones de las regulaciones del sector en las redes p煤blicas..
La reforma ha cambiado poco respecto al pasado.; sin embargo, es cierto que la referencia a las unidades de bienes ra铆ces y no a las partes del plan hace que la aplicabilidad de las reglas del condominio sea pac铆fica incluso para los condominios que se desarrollan horizontalmente.

Condominio negli edifici

El contenido en el art铆culo citado anteriormente es unlistado cuya validez debe ser verificado caso por caso.
B谩sicamente si La escritura de compra de la unidad de bienes ra铆ces o la regulaci贸n del condominio de car谩cter contractual. (es decir, el aceptado y firmado por todos los condominios) no diga nada sobre el suelo, las escaleras, las habitaciones destinadas a albergar las instalaciones comunes (por ejemplo, la caldera local para la planta com煤n centralizada) y todas las dem谩s enumeradas en el Este art铆culo debe ser considerado propiedad de todos los condominios.
La lista realizada por el art. 1117 c.c. No es exhaustivo sino meramente un ejemplo.; se deduce del mismo contenido del art铆culo mencionado anteriormente seg煤n el cual todas las partes del edificio que son necesarias para el uso com煤n pueden ser objeto de propiedad com煤n.
Lo importante es que el bien o la parte que se supone que es com煤n es necesario y funcional Para un mejor disfrute de las partes de propiedad exclusiva.
As铆, entre los bienes comunes. No se menciona expresamente en el art. 1117 c.c. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha incluido la decoraci贸n arquitect贸nica es decir, la est茅tica del edificio dada por el conjunto de l铆neas y estructuras que caracterizan al edificio en s铆 y le confieren una cierta fisonom铆a armoniosa y una identidad espec铆fica (Cass. 16 de enero de 2007 n. 851).

Una vez identificados los partes comunes del edificioVale la pena ver cu谩l es la relaci贸n legal que se establece entre ellos y el condominio.
para relaci贸n legal Nos referimos al v铆nculo entre el bien y la persona que lo posee.
El condominio es uno Comunion forzadaes decir, adem谩s de ser impuesto por la ley, no puede (al menos en general) disolverse.
En este punto queda claro elel arte. 1119 c.c. seg煤n la cual las partes comunes del edificio no est谩n sujetas a divisi贸n, a menos que la divisi贸n se pueda hacer sin hacer que el uso de la cosa sea m谩s dif铆cil para cada condominio y con el consentimiento de todos los participantes en el edificio.
Aqu铆 tambi茅n, la reforma ha cambiado muy poco.: la referencia al consentimiento de todos los condominios, incluso si no se expresa, deb铆a considerarse pac铆fica seg煤n la doctrina y la jurisprudencia.
A esta disposici贸n la Norma referida en el art. 1118, tercer p谩rrafo, c.c., que establece que El condominio no puede evitar la obligaci贸n de contribuir a los gastos para la conservaci贸n de las partes comunes, ni siquiera modificar el uso previsto de su unidad de bienes ra铆ces, a excepci贸n de lo que requieren las leyes especiales.; estos gastos deben ser asumidos por todos los participantes en el condominio en proporci贸n al valor de su apartamento en comparaci贸n con las partes comunes (esta proporci贸n no es m谩s que el valor milesimal de la unidad de bienes ra铆ces contenida en las tablas milesimales de c.d.).
una ejemplo Aclarar谩 lo que se ha dicho hasta ahora.
Si las escrituras de compra y las regulaciones del condominio no tienen nada, el pavimento solar debe considerarse un bien com煤n, como tal, propiedad de todos los condominios.
Esto significa que una vez que el apartamento ha sido vendido Con 茅l, autom谩ticamente y sin necesidad de mencionar en la escritura de compra, tambi茅n se vender谩 su participaci贸n en la propiedad del bien com煤n, ya que se encuentra funcionalmente conectado a la parte del edificio de propiedad exclusiva (en el caso de la pavimentaci贸n). La funci贸n solar es cubrir el edificio).
El propietario de la unidad inmobiliaria. No se puede, para evitar los costos de conservaci贸n de cosas comunes, renunciar a la propiedad de dichos activos (en el caso del ejemplo del pavimento solar).

驴Qu茅 uso se puede hacer de los bienes comunes?

Las normas del c贸digo civil que regulan el condominio en los edificios (Art铆culos. 1117-1139 c.c.) no contienen una disposici贸n expresa para el uso de partes comunes.
En este caso, en virtud de la referencia a las normas sobre comuni贸n en general contenidas en el art. 1139 del C贸digo Civil, elel arte. 1102, primer p谩rrafo, c. seg煤n la cual Cada participante puede usar lo com煤n, siempre que no altere el destino y no impida que los dem谩s participantes lo utilicen de acuerdo con su derecho.
Con este fin, puede realizar a su propio costo las modificaciones necesarias para el mejor disfrute de la cosa.
Para hacer un ejemplo, y sin perjuicio de cualquier otra disposici贸n contenida en el reglamento, cada condominio puede adornar el aterrizaje en frente de su apartamento o la entrada del edificio colocando plantas, flores y otros accesorios de decoraci贸n, siempre que dicho uso no sea un obst谩culo (por ejemplo, prevenir o dificultar la entrada) a otros participantes en el condominio.
la condomino Podr谩 hacerlo sin aumentar los costos para los dem谩s, esencialmente pagando todos los gastos.
la reforma, sobre la protecci贸n del uso previsto de las partes comunes, ha introducido en el c贸digo civil elel arte. 1117-quater, que lee:
En el caso de actividades que afecten de manera negativa y sustancial el uso previsto de las partes comunes, el administrador o los condominios, incluso individualmente, pueden desconfiar del ejecutor y pueden solicitar la convocatoria de la reuni贸n para detener la violaci贸n, tambi茅n por acciones judiciales. La junta de accionistas decide sobre la terminaci贸n de tales actividades por la mayor铆a prevista en el segundo p谩rrafo del art铆culo 1136.
Quedar谩 por verse lo que ser谩 Noci贸n de actividad que tiene un impacto negativo y sustancial. Sobre el uso de partes comunes.
Para ponerlo con un ejemplo: estacionar una bicicleta en un vest铆bulo puede considerarse una violaci贸n de uso que puede afectar el destino de la propiedad de manera negativa y sustancial.



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