Gastos por el apartamento alquilado, 驴a qui茅n y por qu茅 tiene que pagar?

El alquiler de un apartamento sigue la obligaci贸n de pagar, adem谩s de la tarifa, una serie de gastos. 驴Qu茅 son y c贸mo distinguir entre propietario e inquilino?

Gastos por el apartamento alquilado, 驴a qui茅n y por qu茅 tiene que pagar?

Cuotas de condominio y mantenimiento.

Cuotas de condominio

En el caso de arrendamiento de una unidad inmobiliaria que paga que?
Dicho de una manera a煤n m谩s directa: 驴cu谩les son los gastos que debe correr con el propietario y cu谩les son los que est谩n a cargo del conductor?
Podemos dividir el gasto en dos categor铆as:
a) gastos que ata帽en a la partes comunes (si la propiedad est谩 ubicada en un edificio de condominios);
b) gastos que ata帽en directamente a launidad inmobiliaria.
Vamos al orden.

Cuotas de condominio

Para gastos relacionados con los costos de gesti贸n de condominios, una gran mano est谩 dada por el art. 9, p谩rrafos primero y segundo, ley n. 392/78, en cuya mente, si las partes no lo establecen de otra manera, corresponde al inquilino pagar por completo:
a) Gastos relacionados con el servicio de limpieza;
b) los relativos a la operaci贸n y mantenimiento rutinario de laascensor;
c) los costos relacionados con el suministro de agua, electricidad, combustible para calefacci贸n y seg煤n sea necesario para el aire acondicionado;
d) el costo de purga pozos negros y letrinas (as铆 como tuber铆as de desag眉e de condominios);
e) en general, el importe adeudado por la prestaci贸n de otros servicios comunes.
Comparado con el servicio de caretaking, el segundo p谩rrafo del art. 9 de la ley n. 392/78 lo coloca a cargo del inquilino a una tasa del 90 por ciento, a excepci贸n de los acuerdos de pago en menor medida.
El servicio de limpieza de escaleras? El conductor lo paga.
Luz, gas y agua.? Idem.
Los gastos de reconstrucci贸n de una planta o de la fachada? Son responsabilidad del propietario.
la compensaci贸n del administrador? El caso es dudoso.

Arrendamiento y gastos.

Aunque en la jurisprudencia, en la doctrina y en la pr谩ctica no hay unidad de opiniones, la l铆nea m谩s compartible, al menos en la opini贸n del escritor, es la dibujada en 1991 por el Tribunal Supremo, seg煤n la cual:
los costos relacionados con la remuneraci贸n del administrador y los costos incurridos por 茅l no se incluyen en los gastos del condominio que el art. 9 de la ley n. 392 de 1978 asigna la responsabilidad al arrendatario del edificio y, en consecuencia, su falta de pago no se considera un incumplimiento que sea 煤til para el propietario con el fin de solicitar la rescisi贸n del contrato. (Casaci贸n 3 de junio de 1991, n. 6216).
Es 煤til recordar que en relaciones con el condominio la 煤nica persona responsable (es decir, la persona que, si 茅l / ella no paga, puede ser notificada de una orden de interdicci贸n conforme al art铆culo 63 del c.c. mencionado anteriormente) es siempre y solo el propietario; Esta distribuci贸n de los cargos de condominio tiene mera relevancia interna para la relaci贸n contractual.
En mayo de 2014, las principales asociaciones de propietarios e inquilinos firmaron un acuerdo, registrado con las Autoridades Tributarias, que contiene indicaciones sobre el Distribuci贸n de gastos entre arrendatario y propietario. en virtud de los contratos de arrendamiento. Este acuerdo, es 煤til recordarlo, tiene un valor vinculante solo si lo retiran las partes del contrato.
Una vez recibida la solicitud de pago, el inquilino tiene dos meses para pagar.
Sin embargo, antes de hacerlo, tiene el derecho de obtener una indicaci贸n espec铆fica de los gastos que se le pueden atribuir, as铆 como el derecho de inspeccionar y extraer copias de los documentos justificativos de estos gastos (consulte el art铆culo 9, p谩rrafo tercero, de la Ley 392/78 y 1130-bis, primer p谩rrafo, del C贸digo Civil).

Gastos de mantenimiento del apartamento.

A menudo sucede, mejor siempre de manera sustancial, que en el curso de la ejecuci贸n de la arrendamiento Las intervenciones son necesarias para mantener la unidad de construcci贸n cubierta por el contrato mencionado en buenas condiciones y, por lo tanto, en uso.
En este caso, la distribuci贸n correcta de los gastos es una fuente de incertidumbre y, a menudo, de fricci贸n entre el propietario y el inquilino.
Si rompes uno pipa del ba帽o? Pagar al propietario.
Se rompe el caldera siguiendo una violenta tormenta? Lo mismo
Se rompe el sombra 驴Como consecuencia del uso prolongado y prolongado? Pagar al conductor.
Que son los normas de referenciaEn definitiva, 驴los que nos permiten dar estas respuestas?
Hasta la derogaci贸n parcial de la ley n. 392/78 por el art. 14 de la ley n. 431/98 para edificios sujetos a la regulaci贸n de la renta justa, para reparaciones y mantenimiento en buenas condiciones era necesario referirse a los art铆culos 21 y 23 de la ley 392.
Hasta la fecha, las normas de referencia son las contenidas en el c贸digo civil y m谩s espec铆ficamente las Art铆culos. 1576 y 1577.
la primero dice lo siguiente:
El arrendador debe realizar, durante el contrato de arrendamiento, todas las reparaciones necesarias, excepto las de mantenimiento menor que est谩n a cargo del inquilino.
En el caso de productos m贸viles, los costos de almacenamiento y mantenimiento ordinario son, a menos que se acuerde lo contrario, a cargo del arrendatario.
En mente de la segundoen su lugar:

Costos de mantenimiento

Cuando la propiedad alquilada requiere reparaciones que no son a cargo del inquilino, debe informar al propietario.
En el caso de reparaciones urgentes, el inquilino puede ejecutarlas directamente, sujeto a reembolso, siempre que informe simult谩neamente al propietario..
B谩sicamente, la diferencia es entre peque帽as reparaciones debidas al uso e intervenciones necesarias, en lugar de factores independientes del contrato de arrendamiento.
la jurisprudenciaDe m茅rito y legitimidad, est谩 lleno de ejemplos que se帽alan lo que debe y no debe considerarse un mantenimiento peque帽o y, por lo tanto, qu茅 parte del contrato se requiere para cubrir los gastos.
Segun el Corte de salerno, por ejemplo:
La reparaci贸n de accesorios externos, persianas o las puertas de entrada de la propiedad arrendada no se encuentra entre las de peque帽o mantenimiento que el art. 1576 c.c. los cargos contra el inquilino, porque el da帽o reportado por ellos, a menos que sean dependientes del uso anormal de la propiedad [...], debe presumirse debido a circunstancias fortuitas o antiguas y, por lo tanto, debe ser reparado por el propietario que, en Norma del art. 1575 c.c., tiene la obligaci贸n de mantener la cosa alquilada en un estado que se utilizar谩 para el uso acordado (Tribal Salerno 16 de noviembre de 2007).
Siempre con referencia al concepto de peque帽o mantenimiento Se ha dicho que:
La obligaci贸n, en el propietario, de mantener la propiedad en las mismas condiciones que ten铆a en el momento del contrato y, en cualquier caso, en un estado para cumplir con el prop贸sito acordado, tambi茅n incluye la obligaci贸n de proporcionar peque帽as reparaciones. mantenimiento, cuando tal debe derivarse como tal, no del hecho fortuito sino del uso diario del activo por parte del propietario. De ello se deduce que el contratista es responsable de los costos de reparaci贸n de la caldera, independientemente de si ya ha sufrido un primer reemplazo. (Trib. Salerno 28 de noviembre de 2007 en M茅rito 2008, 7).
En esencia Ordinariaidad y peque帽o mantenimiento. Son dos conceptos distintos.
No siempre es posible, en un nivel general, distinguir con precisi贸n qu茅 debe encajar en la primera categor铆a en lugar de en la segunda.
En este sentido, por tanto, examina lo que dijo. jurisprudencia es de considerable importancia
Que son los reparaciones Debido al uso, la edad o la posibilidad, en ausencia de un acuerdo entre las partes, las costumbres locales lo establecer谩n.
En el silencio de este 煤ltimo, la decisi贸n se deja al juez, quien evaluar谩 los hechos de acuerdo con su propia apreciaci贸n prudente.

Gastos por edad y posibilidad.

Teniendo en cuenta estas consideraciones, es 煤til centrar la atenci贸n en el nociones de edad y posibilidad, categor铆as estrictamente relacionadas con la identificaci贸n del titular de la obligaci贸n de pagar los gastos de mantenimiento.
la caso fortuito es un evento inesperado e impredecible como resultado de lo cual la propiedad se da帽a.
la tormenta Arriba est谩 el ejemplo cl谩sico.
la edadComo leemos en cualquier vocabulario, es la edad avanzada de la que proviene la ruptura y, por lo tanto, la necesidad de reparaci贸n.
la v谩lvula de una caldera Los descansos debidos a la antig眉edad de la planta deber谩n ser reemplazados por el propietario.
No siempre Los efectos derivados de la edad.para los fines que nos conciernen, son f谩cilmente distinguibles de los que se deben usar.
una ejemplo.
la grifo del fregadero De la cocina se puede romper como se usa desde hace muchos a帽os.
la segundo p谩rrafo del art. 1609 c.c. especifica que, en ausencia de una determinaci贸n de los gastos atribuibles al curso de la edad, el uso o los eventos accidentales, se decide sobre la base de las costumbres locales.
Y si ni siquiera el usos locales 驴dicen algo?
En tales casos, en opini贸n del escritor, el gasto debe ser pagado por el inquilino cuyo uso ha influido en la edad. Como se indic贸 anteriormente, la evaluaci贸n final en ausencia de criterios de referencia siempre recae en el tribunal a cargo de resolver el conflicto.
claramente quien ha estado alquilando por unos meses No se pueden cobrar costos por operaciones de mantenimiento debido a estas razones.



V铆deo: Invertir en vivienda para alquilar: 驴por qu茅?