Definición y métodos de uso del patio del condominio: los casos más frecuentes

El patio del condominio, o espacio descubierto detrás y / o en frente del edificio, se presta a diferentes formas de uso: ¿cuáles pueden ser consideradas levitas?

Definición y métodos de uso del patio del condominio: los casos más frecuentes

Patio de un edificio de condominios.

Patio en condominio

Es habitual que los edificios de condominios tengan patio.
¿De quién es? propiedad de este espacio?
que que es el patio?
Cual es el tuyo uso previsto?
¿Se puede cambiar?
Estas son las preguntas más comunes que se señalan a profesionales y condominios cuando se trata del patio.
Respecto a la primera pregunta hay que decir que la patio, de conformidad con el art. 1117 n.1 c.c., debe ser considerado uno parte común, a menos que se especifique lo contrario en la escritura de compra o en los reglamentos del condominio.
En esencia el patio es propiedad de todos los participantes en el condominio o aquellos eventualmente identificados por el reglamento o la escritura de compra.
Pasando a aspectos definitoria, vale la pena a partir del significado común del término y luego pasar al técnico-legal.
Segun el Diccionario de la lengua italiana el patio es el área abierta incluida en un edificio o delimitada por varios edificios en los que se enfrenta el interior del edificio (Gran Diccionario de italiano, Garzanti, 2003).
L 'ejemplo clásicoDe hecho, es la del patio interior delimitado por la fachada interna del edificio que consta de uno o más edificios.
la Conformación estructural de edificios. significa que estas áreas no siempre están delimitadas por los edificios que sirven.
Por esta razón, la jurisprudencia, que adopta el significado común del término patio, lo ha especificado en varias ocasiones en que patioTécnicamente, es el área descubierta entre los edificios de un edificio o varios edificios, que sirve para dar aire y luz a los entornos circundantes. Pero teniendo en cuenta el amplio alcance de la palabra y, sobre todo, la función de dar aire y luz a las habitaciones que se abren a ella, en el patio también se pueden considerar los diversos espacios libres dispuestos externamente a las fachadas del edificio, como los espacios verdes. Las zonas de respeto, las brechas, los espacios, los aparcamientos, que, aunque no se mencionan explícitamente en el art. 1117 cod. civ., debe considerarse común en virtud de la disposición antes mencionada (Cass. 9 de junio de 2000, n. 7889).
para ejemplificar Piense en el espacio en la parte posterior del edificio y acorralado, en la parte que no está apoyada contra el edificio, por una rejilla.
El Tribunal de Casación aclaró además que es comparable al patio También ese espacio de dimensiones pequeñas o muy pequeñas, que sirve principalmente para dar aire y luz a las habitaciones secundarias (baños, aseos, vestíbulos, servicios, etc.) (Cass. 7 de abril de 2000, n. 4350).
La referencia es a la llamada Vanelle o pozos de luz. En tales casos, estas zonas, a menos que se disponga lo contrario en las escrituras de compra o en las regulaciones del condominio, deben considerarse partes comunes, ya que son equivalentes al patio apropiado.

Uso del patio del condominio.

Si nos fijamos enUso que se puede hacer en el patio. Depende mucho de su conformación y de su finalidad original. Piense en aquellos edificios de condominios en los cuales el patio, ya sea enfrente, detrás o dentro del edificio, está destinado a originarse en el constructor de jardines del condominio. En este caso, está claro que solo será el uso que se puede hacer y no otros (como el uso del estacionamiento).
¿Es un estado similar de lugares editable? En fin ¿Es posible transformar el jardín del condominio (patio) en un área de estacionamiento?
una decisión Esto se considera una innovación y, como tal, es legítimo si se adopta con las mayorías proporcionadas para este propósito.
Y si por el contrario el patio del condominio No tiene un destino particular, ¿cómo se puede utilizar?
En estos casos, todos los condominios podrán hacer uso de los que consideren más apropiados, siempre que esto no perjudique el uso que los demás participantes en el condominio puedan hacer (artículo 1102 del Código Civil).
Algunos ejemplos Aclararán el concepto.

Patio condominial y mesas de bar.

El patio del condominio.

Es posible colocar i en el patio del condominio. Mesas y sillas para un bar. ubicado en el edificio?
La pregunta que surge es si tantos propietarios de bares y tantos propietarios de apartamentos en condominio.
A veces se llega a un acuerdo, a veces la pregunta se resuelve en la raíz (de una manera u otra) mediante la regulación del condominio, a veces usted discute y se cuestiona.
En tales casos, dada su recurrencia, los juicios que siguen son particularmente relevantes; es asi para uno juicio hecho en 2013 por Corte de monza.
El hecho puede ser enmarcado dentro de los límites de lauso de lo común de condòmini.
la evaluación de la legitimidad del uso de un bien común, aunque sobre la base de los principios que acabamos de mencionar, debe hacerse caso por caso.
En este caso resuelto por el Tribunal de Monza, las partes discutieron sobre el legítimo Posicionamiento de las mesas de un bar. En el patio del condominio.
Legítimo según el propietario de la actividad comercial, ilícito según algunos condòmini; La oficina judicial de Brianza ha dado razón a este último.
Leemos en oracion que la colocación de mesas y sillas, la asistencia estable de los clientes, ciertamente constituye un uso incompatible con el uso simultáneo del área (aunque de diferentes maneras) por parte de los otros condominios y, en particular, por el actor.
Cada condominio tiene el derecho de obtener el uso más intenso del bien común, pero las relaciones del condominio deben ser informadas del principio de solidaridad, que requiere un equilibrio constante entre las necesidades y los intereses de todos los participantes en la comunión (ver Casación 30.5). 2003, No. 8808, No. 17208/2008).
Por lo tanto, existe una prohibición de alterar el destino de la cosa y evitar que los demás participantes la utilicen de acuerdo con su derecho, excluyendo que el uso del individuo puede resultar en una compresión cuantitativa o cualitativa de eso, actual o potencial, de todos copropietarios (ver también Corte de Casación, sección 2, sentencia del 27 de febrero de 2007, núm. 4617, sección 2, enviada, 30 de marzo de 2009, número 7637/2009).
Principio, que, en casos similares, ha llevado a negar que un patio común entre edificios utilizados como viviendas civiles y destinado solo para el acceso normal a ellos pueda ser utilizado por el participante individual también para el acceso público a un bar abierto en el propiedad estable de su propiedad exclusiva, así como para la instalación de mesas al aire libre (consulte: Casación civil, sección 2, sentencia del 5 de diciembre de 1966, núm. 2843) o que una habitación utilizada como baño común pueda ser utilizado por uno de los participantes en la comunión también para el uso de la decencia de los clientes de un bar abierto en una habitación de su propiedad exclusiva, ya que dicho uso, aunque no es adecuado para el servicio, modifica el propósito natural del inodoro que se utilizará solo por copropietarios y altera el equilibrio entre los derechos en conflicto de comunistas individuales (ver Casación civil, sección 2, sentencia del 19 de noviembre de 2004, núm. 21902) (Trib. Monza 11 junio 2013 n. 1601).
de patio debemos mantener el pórtico abierto al público: aquí la situación podría cambiar, también dado el destino al pasaje público.
En tales casos, sin perjuicio de la posible prohibición contenida en los reglamentos del condominio, la colocación de las tablas es más apropiada, dada la libre transabilidad de esa área.

Patio de condominios, sillas, mesas y bancos.

Uso del patio del condominio.

Más allá de las tablas de las barras se puede colocar. Sillas, mesas, plantas o bancos. ¿Para uso privado en zonas comunes?
Siempre el Corte de monza, en septiembre de 2012, se ocupó del tema, fotografiando muy bien el estado del arte.
Se lee en juicio que en términos de condominio, el poder del condominio individual para usar lo común se encuentra con un doble límite, consistente, el uno, respetando el destino del bien común, que no puede ser alterado por el participante individual en comunión y el otro, en el la prohibición de impedir que otros participantes los utilicen de acuerdo con su derecho (Casación Civil, Sección II, 9 de febrero de 2011, Nº 3188). En este contexto general, el magistrado de Brianza continúa, sostuvo que las acusaciones de los solicitantes en relación con la conducta atribuible a, supuestamente exorbitante el doble límite previamente destacado, a saber, la colocación en el tribunal común de macetas de plantas, bancos con sillas y Las tablas adyacentes a las paredes de propiedad del demandado, y la colocación de un cartel cueva cueva canem, no parecen integrar los detalles de la violación del principio de uso igual que puede obtenerse por el art. 1102 cc, que no parece en modo alguno perjudicial para el uso del tribunal de acuerdo con su destino natural de estadía y tránsito para acceder a las propiedades de los solicitantes, al no haber ofrecido la misma evidencia o alegato sobre la existencia de un derecho No se excluye el paso del automóvil en el área de corte mencionada anteriormente, y no se permite el acceso de peatones a las casas, como se puede ver en la documentación adjunta. (Trib. Monza 20 septiembre 2012).

Patio y guarda bicicletas.

La ley es legitimainstalación de un cobertizo en un patio común para usarlo para guardar bicicletas?
Para responder a la pregunta, recibimos una oración del Corte Suprema de Casación en julio de 2011.
En esa ocasión, el administrador de un condominio, en presencia de las necesarias autorizaciones administrativas, dio su consentimiento alInstalación en el área del patio de un cobertizo. Con la función de almacenamiento de bicicletas.
Uno de los condòmini se había opuesto a esta decisión desafiando la resolución y pidiendo que se reconociera la nulidad; Esto se debe a que, según la disidencia, la decisión de la asamblea había ordenado ilegalmente los derechos de los individuos en las partes comunes. En primera instancia, el Tribunal rechazó la solicitud que, en cambio, había sido aceptada en el procedimiento de apelación. De ahí la apelación a la Corte Suprema del edificio, que fue aceptada.
En particular, los jueces de legitimidad, refiriéndose a su orientación con respecto a la nulidad y anulación de las resoluciones, han declarado que para determinar la nulidad, el Tribunal de Apelación debería haber evaluado si la resolución de la junta de accionistas en cuestión, con la cual el piso y la cubierta por un techo de una parte del patio del condominio fue autorizada para proporcionar bicicletas, ya sea o no impidió la función principal del patio común, que es dar aire y luz a las distintas unidades de bienes raíces, y si en realidad ha determinado el uso del bien común solo en favor de algunos condominios (Cass. 7 de julio de 2011 n. 15037).
Si es así, no fue Si el techo fue diseñado para ser usado por todos los condominios. entonces la deliberación no podía considerarse nula. Sobre la base de estas consideraciones, el Tribunal de Justicia remitió el caso al juez competente para que revisara el asunto a la luz de los principios expuestos anteriormente.

Patio condominial y estacionamiento.

Si un Patio interior del condominio. no tiene su propio destino original pero, debido a su forma, puede acomodar autos, cada condominio puede aparca tu coche siempre que tal comportamiento no sea perjudicial para el derecho de otros condominios a hacer lo mismo o hacer otro uso legal (por ejemplo, usarlo como espacio de almacenamiento).
Es claro, por lo tanto, que cuando el uso previsto del patio no se proporciona desde el principio, para evitar cualquier tipo de controversia sobre el uso de esta área común, es aconsejable regularlo al adoptar el reglamento del condominio.
Esta posición es confirmada por esta declaración Corte Suprema de Casación, quien desde hace algún tiempo, cuando se le pide comentar sobre el uso del patio, afirma que No constituye una violación de la regla fundamental de paridad dictada por el art. 1102 c.c. un uso más intenso de la cosa por parte del participante, que no altera el destino en los casos en que el ejercicio relacionado no da lugar a una limitación de los derechos de disfrute ejercidos por los otros condominios, entendiéndose que, en particular, con respecto al patios, donde las características y las dimensiones lo permiten y los títulos no lo impiden, el uso de los mismos para el acceso y el estacionamiento de los vehículos no es incompatible con la función principal y típica de dichos bienes (Cass., sección II, 15 de junio de 2012, núm. 9875) (Cass. 30 de abril de 2014 n. 9522).
Así que en el patio, bajo ciertas condiciones, puede parque.



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