C贸mo verificar el cumplimiento del edificio en caso de venta

Antes de comprar y vender, es aconsejable contratar a un t茅cnico para verificar el cumplimiento urbano y catastral del edificio que queremos comprar.

C贸mo verificar el cumplimiento del edificio en caso de venta

Por qu茅 verificar la conformidad urbana y catastral.

Antes de comprar una propiedad, es aconsejable dar instrucciones a un t茅cnico para que verifique su construcci贸n y el cumplimiento del catastro.

Para contrarrestar la construcci贸n ilegal, la ley actualmente establece que, bajo pena de nulidad del acto, no es posible vender o comprar propiedades que no cumplan con los requisitos del edificio, urbano y catastral: por lo tanto, antes de la venta - o m谩s precisamente antes de la compra (porque cualquier irregularidad que no haya surgido antes de la escritura podr铆a invalidar el acto o, en el mejor de los casos, tener que ser reparada por los nuevos propietarios) - es Es imprescindible comprobar la conformidad de los bienes adquiridos., dando un mandato preciso a un t茅cnico de confianza para realizar todas las operaciones necesarias.
Sustancialmente, las operaciones preliminares al acto real, y que luego podr铆amos llamar Asistencia t茅cnica para la compra y venta de inmuebles. (Obviamente no debe confundirse con el servicio de corretaje ofrecido por agencias de bienes ra铆ces), que incluyen:
- contactos y reuniones Preliminares del t茅cnico de confianza del comprador. con el notario rogante, con la agencia de bienes ra铆ces (si corresponde), y con cualquier t茅cnico del vendedor, con el fin de adquirir la documentaci贸n que acredite el estado leg铆timo de la propiedad comprada y vendida;
- Solicitud en los archivos del Municipio (o m谩s precisamente del Escritorio 脷nico para la Construcci贸n, la Oficina de Construcci贸n Privada y similares) y del Catasto (Registro de Edificios Urbanos Nuevos o NCEU) delcualquier documentaci贸n faltante;
- examen y estudio de dicha documentaci贸n.;
- acuerdos con el notario rogante para la documentaci贸n a redactar, normalmente compuesta de plantas firmadas y selladas y / o declaraciones de conformidad que se adjuntar谩n a la escritura;
- Verificaci贸n del edificio y regularidad catastral. Del edificio y elaboraci贸n de los certificados relativos.

Compruebe el cumplimiento de la construcci贸n urbana.

En t茅rminos concretos, verificar la conformidad de la planificaci贸n urbana significa, por lo tanto, comparar el estado real de las cosas de un edificio o unidad inmobiliaria con el estado legitimo, generalmente coincidiendo con la proyecto De las 煤ltimas pr谩cticas de construcci贸n depositadas. (o en su ausencia, es decir, para edificios y / o unidades de propiedad que nunca se han transformado en edificios en tiempos bastante recientes) un plan catastral historia).
Para ello, lo indispensable es por lo tanto muy importante. inspecci贸n, lo que obviamente tendr谩 que entender primero una precisa comparaci贸n visual entre el estado leg铆timo y el estado real de los lugares, obviamente con el objetivo de verificar la posible existencia de discrepancias macrosc贸picas (como particiones desplazadas, ventanas o puertas con amortiguaci贸n, etc.) y, posteriormente, la ejecuci贸n de algunos medidas de muestra: el levantamiento geom茅trico completo es de hecho necesario solo si durante el examen preliminar se encuentran algunas discrepancias.

Comprobar la conformidad catastral.

De manera similar a lo que sucede con la conformidad del edificio, tambi茅n la verificaci贸n catastral se basa en la Comparaci贸n entre el estado real de las cosas y el estado catastral leg铆timo, coincidente en este caso con la Representaci贸n de la planimetr铆a catastral. (o catastino) mas reciente, y luego actualizado.
Naturalmente, ambos controles (construcci贸n y registro de tierras) se pueden realizar durante la misma inspecci贸n, ahorrando tiempo y, sobre todo, verificando la conexi贸n entre la pr谩ctica de construcci贸n m谩s reciente y el plan catastral.

Situaciones posibles

En el caso de verificaciones exitosas, puede proceder con la venta sin problemas.

El resultado de las comprobaciones anteriores puede ser de tres tipos diferentes:
Veriche con resultado positivo. - Es el caso m谩s simple: de hecho, el objeto de venta del edificio o unidad de bienes ra铆ces es compatible desde el punto de vista tanto del edificio como del registro de la propiedad. Por lo tanto, es inmediatamente posible elaborar el Certificados de edificaci贸n y conformidad catastral. De acuerdo con los m茅todos descritos a continuaci贸n.
Verificaci贸n de conformidad del edificio con resultado negativo. - En otros casos, por otro lado, habr谩 algunas discrepancias, que son generalmente (para los apartamentos) en la ejecuci贸n de los cambios internos sin presentar ninguna calificaci贸n. En estos casos, antes de proceder con la venta, ser谩 necesario regularizar la situaci贸n mediante la presentaci贸n de una pr谩ctica de construcci贸n a una amnist铆a o, para los municipios que prev茅n la prescripci贸n de abusos menores en los edificios, con los procedimientos descritos en este articulo.
En los casos m谩s complejos, donde en cambio las obras abusivas han previsto la realizaci贸n de aumentos de volumen y / o superficie (煤til o accesorio), la situaci贸n parece decididamente m谩s complicada, y el procedimiento a seguir proporciona la verificaci贸n preliminar de la posibilidad de El abuso y la posterior presentaci贸n de un t铆tulo de construcci贸n en una amnist铆a, casi siempre onerosos: estas obligaciones obviamente tienden a recaer en los vendedores.
Los edificios completamente no autorizados, generalmente desinfectados con grandes dificultades y costos considerables, podr铆an eventualmente ser completamente insalvables.
Comprobaci贸n de la conformidad catastral con resultado negativo. - La falta de cumplimiento catastral, completamente independiente del cumplimiento del edificio (para la aparici贸n de esta situaci贸n es suficiente haber dejado la variaci贸n catastral despu茅s de la presentaci贸n del t铆tulo del edificio y la ejecuci贸n de la obra, bastante frecuente, especialmente en los a帽os 70 y ' 80) es mucho m谩s simple de manejar, porque para regularizar la situaci贸n es suficiente realizar una variaci贸n catastral, posiblemente asociada con una fusi贸n y / o una nueva subdivisi贸n (con la consiguiente creaci贸n o modificaci贸n de subordinados) si es necesario.

Certificados de edificaci贸n y cumplimiento catastral.

Para probar la construcci贸n y la conformidad catastral del objeto de venta del edificio, generalmente el notario inserta una declaraci贸n espec铆fica a este respecto, o solicita que la redacci贸n de una declaraci贸n espec铆fica se adjunte a la escritura, a saber, una Construcci贸n y certificado de conformidad catastral..
Esta declaraci贸n, ya sea 煤nica o dividida en dos breves informes separados, debe contener:
- Datos de identificaci贸n del t茅cnico certificador.: cualificaci贸n profesional (arquitecto, agrimensor o ingeniero), n煤mero de identificaci贸n fiscal y n煤mero de registro;
- Datos de identificaci贸n del inmueble., que es direcci贸n y extremos catastrales;
- Para el cumplimiento de la construcci贸n i Extremos del estado leg铆timo del edificio. (es decir, la pr谩ctica de construcci贸n m谩s reciente presentada), mientras que para el cumplimiento catastral la fecha de la catastino mas actualizado;
- Indicaci贸n de la fecha de inspecci贸ny de las operaciones realizadas (inspecci贸n visual, mediciones de la muestra o encuesta completa);
- Finalmente, lo real. Edificaci贸n y declaraci贸n catastral de conformidad..



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