Problemas relacionados con la aplicaci贸n del reglamento de condominios

La regulaci贸n del condominio, cualquiera que sea su origen y naturaleza, no puede contener ciertas prohibiciones y debe interpretarse de acuerdo con reglas espec铆ficas.

Problemas relacionados con la aplicaci贸n del reglamento de condominios

Concepto de regulaci贸n de condominios.

Reglas de condominio

la regulaci贸n el estatuto interno del condominio ha sido definido; en ella, en virtud del art. 1138 del C贸digo Civil, contienen las normas que regulan el uso de cosas comunes, la decoraci贸n del edificio, su administraci贸n y la distribuci贸n de los gastos.
Si el reglamento es de naturaleza. contractual, tambi茅n puede contener limitaciones en el uso de unidades de propiedad individuales. Las limitaciones deben considerarse todas colocadas de manera v谩lida o existen l铆mites incluso en el caso de regulaci贸n contractual?
la Tribunal SupremoEn varias ocasiones se ha tratado el contenido del reglamento del condominio y los l铆mites y prohibiciones relacionados con su naturaleza.
Segun el armi帽osde hecho, no es suficiente que, por ejemplo, una regulaci贸n tenga su origen y naturaleza contractual para limitar los derechos de los condominios individuales sobre sus unidades de bienes ra铆ces; tales prohibiciones y l铆mites, de hecho, deben tener ciertas caracter铆sticas formales para ser considerados v谩lidamente operativos.

L铆mites y prohibiciones previstos en el reglamento contractual.

Con sentencia de 18 de septiembre de 2009, n煤m. 20237, el Tribunal Supremo ha abordado la cuesti贸n, reiterando lo que puede decirse que es su orientaci贸n consolidada: Prohibiciones en el uso de unidades inmobiliarias., contenidas en las cl谩usulas del reglamento de condominios, deben estar claramente establecidas.
Esta limitaci贸n se puede hacer de dos maneras:
a) listado Usos expl铆citamente prohibidos;
b) refiri茅ndose a prejuicios que un determinado uso puede causar.
en primer caso, la prohibici贸n se expresa a priori, por lo tanto, el uso hipot茅tico no se puede hacer, si corresponde a uno de los prohibidos.
en segundo caso Siempre ser谩 necesario evaluar concretamente la regulaci贸n de la lesi贸n efectiva de los intereses protegidos del condominio.
dos ejemplos Aclarar谩n el alcance de ambos l铆mites.
Para el primera hip贸tesis Consulte el reglamento (contractual) que proh铆be el uso de locales comerciales en la planta baja del edificio para actividades de restaurantes. En este caso, sin perjuicio de la hip贸tesis de una exenci贸n otorgada (con la unanimidad del consentimiento de cond貌mini) de la asamblea, el propietario no puede, directa o indirectamente (por ejemplo, arrendar la unidad de bienes ra铆ces) asignar su propia propiedad. pizzer铆a local, restaurante, trattoria etc.
en segunda hip贸tesispor ejemplo, podemos decir que todas las actividades que puedan perturbar la tranquilidad, la serenidad, el resto de las personas o que causan olores desagradables est谩n prohibidas. En este caso, es evidente que pocas actividades, al menos a priori, pueden decirse que son perjudiciales para estos intereses. Es claro, por lo tanto, que la evaluaci贸n siempre debe hacerse en t茅rminos concretos y otorga un mayor margen de maniobra, ya que el condomino en cuesti贸n podr谩 preparar todos los remedios 煤tiles para eliminar los prejuicios y continuar con el uso elegido.
Volviendo al ejemplo de la pizzer铆a, pensemos en la hip贸tesis en la que no est谩 expresamente prohibido una actividad similar, pero est谩n prohibidas todas aquellas actividades que puedan desprender olores de olores desagradables.

Regulaci贸n de la interpretaci贸n

En estos casos el condomino que inicia la actividad, o al que anteriormente llegan. movi贸 los relieves, podr谩 proponer toda una serie de recursos 煤tiles para eliminar los perjuicios derivados del uso de su unidad inmobiliaria.
en caso subyacente a la sentencia n煤m. 20237, en el reglamento del condominio un criterio c.d. mixta, es decir, se hizo referencia a ambos modos de limitaci贸n.
M谩s espec铆ficamente, la cl谩usula objeto de la disputa dec铆a: Los condominios, a pesar de estar investidos con todos los privilegios de la propiedad, no pueden hacer uso en contraste con la moralidad, la tranquilidad y el decoro de la casa en s铆.
Por lo tanto, est谩 prohibido utilizar los locales del edificio para uso hotelero, embarque, salas de reuni贸n para retener y jugar (...), escuelas para m煤sica, canto y baile, para actividades ruidosas o peligrosas.
la condominio fracasado - que hab铆a sido prohibido por el tribunal de apelaci贸n del destino que ten铆a anteriormente, o club privado (con entretenimiento y servicio de comidas) - en su apelaci贸n afirm贸 que con el criterio c.d. Mixta, la actividad expresamente mencionada estaba prohibida solo si tra铆a uno de los prejuicios indicados, lo que, en su opini贸n, no ocurr铆a en su caso.
la Colegio supremoRechazando esta hip贸tesis interpretativa y asumiendo lo que dijo el juez de apelaci贸n, afirm贸 que ya que en el reglamento del Condominio se [...] utilizaron ambos criterios para identificar las actividades prohibidas, debe considerarse, por un lado, que la lista de actividades prohibidas no es exhaustiva y que la prohibici贸n tambi茅n se extiende a todos los destinos no expresamente mencionados, que sin embargo son capaces de provocar los prejuicios que deben evitarse; y, por otro lado, que todas las actividades espec铆ficamente indicadas est谩n per se prohibidas, sin la necesidad de verificar en t茅rminos concretos la idoneidad para soportar los prejuicios antes mencionados..
En otras palabras, si la actividad se indica expl铆citamente, no hay necesidad de verificar que lleva uno de los sesgos listados.

Interpretaci贸n del reglamento.

No es raro que al leer un reglamento se haga la pregunta: 驴Qu茅 quieres decir con esa cl谩usula?
De hecho, no siempre son las normas. regulaciones de condominio Est谩n escritas de manera clara y precisa, de modo que una actividad interpretativa se convierte en obligatoria para comprender su significado real.
Cuando sea posible decir eso la interpretaci贸n adoptado es el que corresponde a lo que realmente significa esa cl谩usula?
Para responder a la pregunta tomamos una se帽al de uno sentencia de casaci贸n, es decir, de la pronunciaci贸n n. 27932 del 28 de diciembre de 2009.
la reglamento de condominio, ya sea de naturaleza contractual (es decir, aceptado por todos los condominios en el momento de la firma o votado y firmado, en una fecha posterior, por todos los participantes en el condominio), ya sea de car谩cter de asamblea (es decir, aprobado por la reuni贸n con las mayor铆as indicadas) El art铆culo 1138, p谩rrafo tercero, del C贸digo Civil) debe interpretarse de la misma manera que los honorarios utilizados para la interpretaci贸n de los contratos.
El concepto ha sido repetidamente reiterado por el Corte de casaci贸n que al intervenir en la materia, la interpretaci贸n del reglamento de condominios, manifest贸 que la El juez debe observar los mismos c谩nones hermen茅uticos establecidos por el art. 1362 cod. CIV. e segg., para la interpretaci贸n de los hechos de negociaci贸n, teniendo en vigencia estos generales. (Bueno, ex multis Cass. 23 de enero de 2007 n. 1406).
la principio general Las normas establecidas para la interpretaci贸n de los contratos son las siguientes:
Al interpretar el contrato, se debe investigar la intenci贸n com煤n de las partes y no limitarse al significado literal de las palabras. Para determinar la intenci贸n com煤n de las partes, su comportamiento general debe evaluarse incluso despu茅s de la conclusi贸n del contrato. (el arte. 1362 c.c.).
En esencia lo que importaEn general, es lo que las partes quer铆an decir y no simplemente lo que estaba escrito.
En el caso resuelto por el Juzgado de Casaci贸n, con el sentencia 27392/09, los solicitantes se quejaron de una interpretaci贸n incorrecta de la regulaci贸n del condominio en relaci贸n con toda una serie de elementos (escrituras de transacci贸n, escrituras notariales) que hab铆an llevado a su formulaci贸n. En la pr谩ctica, debido a un error importante, la regulaci贸n indicaba para la asignaci贸n de los gastos de transporte una tabla diferente a la que las partes hab铆an indicado previamente como la tabla que se usar铆a para ese tipo de gasto.
Hubo una disputa sobre el punto de que los recurrentes ten铆an que llegar al juicio de Cassation para sentir que ten铆an raz贸n.

Reglas de condominio

Segun el armi帽osde hecho, hay que tener en cuenta que La denominaci贸n de las tablas no puede ser borrada, como un criterio interpretativo de la voluntad de las partes, a favor de una opci贸n hermen茅utica de la regulaci贸n del condominio basada en los meros datos literales, donde el mismo est谩 en claro contraste con la intenci贸n com煤n de las partes. (Casaci贸n el 28 de diciembre de 2009 No. 27392).
Esto significa que, precisamente de acuerdo con eso principio Para lo cual los contratos deben interpretarse de acuerdo con lo que ha sido la intenci贸n com煤n de las partes, no podemos detenernos en el hecho de que el reglamento indica una tabla en la que es demostrable que esa indicaci贸n es el resultado de una supervisi贸n o una mala coordinaci贸n entre Lo que est谩 establecido y lo que est谩 escrito en el reglamento.

Reglas de condominio y regulaciones obligatorias.

Hay uno norma del c贸digo civil, la referencia es el cuarto p谩rrafo del art. 1138, que establece l铆mites precisos en el contenido de las regulaciones del condominio. Recitar el est谩ndar:
la reglas del reglamento No puede afectar de ninguna manera los derechos de cada condominio, ya que son el resultado de las escrituras de compra y convenciones, y en ning煤n caso pueden derogar las disposiciones de los Art铆culos. 1118 segundo p谩rrafo, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 y 1137.
ejemplo:
Si un condominio cuenta m谩s de ocho participantes Es obligatorio nombrar al administrador: sancionar el art. 1129 c.c. Dado que esta disposici贸n est谩 incluida en la lista mencionada en el p谩rrafo cuarto del art. 1138 c.c. no es posible regular, por ejemplo, que la cita no es obligatoria o es cuando los condominios son m谩s de diez.
En este sentido, en una pronunciaci贸n distante, la Corte de n谩poles especific贸 que en t茅rminos de condominios en edificios, en relaci贸n con el administrador del condominio, si los condominios son m谩s de cuatro (este es el umbral obligatorio establecido antes de la aprobaci贸n de la reforma del condominio n.d.A.), de conformidad con el art. 1138, las disposiciones de la ley sobre el nombramiento obligatorio del director por la junta de accionistas y la duraci贸n m谩xima del per铆odo de un a帽o tambi茅n se declaran obligatorias por la regulaci贸n contractual y bajo pena de inefectividad (en este caso, la empresa vendedora de los edificios hab铆a reservado el rol de administrador en virtud del mandato requerido por los compradores con la escritura de compra de la propiedad) (Trib. N谩poles 21 de marzo de 1989 en Arch. Arrendamientos 1989, 512).
la prohibici贸n, por su constante orientaci贸n doctrinal y jurisprudencial, concierne tanto al reglamento de montaje como al reglamento contractual. En resumen, es una prohibici贸n absoluta.
Esta es la explicaci贸n dada con respecto a esta posici贸n: de los trabajos preparatorios (del c贸digo civil n.d.A.) y del mismo cuarto p谩rrafo de la norma examinada (el art铆culo 1138 c.c. n.d.A.) se infiere que tales art铆culos nunca son derogables (en cualquier caso, por lo tanto, ni siquiera con los reglamentos votados por unanimidad); adem谩s, aparte del hecho de que algunos de estos art铆culos no regulan la administraci贸n del condominio, es decir, est谩n fuera del 谩mbito estrictamente regulatorio, protegen los intereses fundamentales del condominio o de terceros (de conformidad con el art铆culo 1131 del C贸digo Civil): es por eso que el legislador exige en este campo que Todos los condominios son igualmente disciplinados. (Branca, Condominio comuni贸n en edificios., Zanichelli, 1982).
La prueba de lo que se ha dicho se hace observando las reglas que, en cambio, pueden eliminarse con el consentimiento de todos los condominios.
Piense en aquellos en la asignaci贸n de gastos: lael arte. 1123 c.c. hace referencia espec铆fica a una convenci贸n diferente que puede cambiar el criterio general de asignaci贸n seg煤n las mil茅simas de propiedad, as铆 como tambi茅n las de uso.
El mismo el arte. 1138 c.c., entonces, no menciona entre los obligatorios la regla antes mencionada para probar su modificabilidad siempre que exista el consentimiento de todos los copropietarios.

Problemas relacionados con la aplicaci贸n del reglamento de condominios

FAQ - 💬

❓ 驴Que no se puede hacer en un condominio?

👉 Salvo que lo establezca la escritura constitutiva del r茅gimen de propiedad en condominio o en su caso en el reglamento interno del condominio, los propietarios de casa, departamento o local en planta baja no podr谩n realizar excavaciones, obras, elevar nuevos pisos u ocupar para su uso exclusivo o preferente sobre los ...

❓ 驴Cu谩les son las reglas de un condominio?

👉 Reglamento de condominios

  • Respeta y cuida las 谩reas comunes como el recibidor, estacionamiento, elevadores, escaleras y azotea.
  • Mant茅n el nivel de ruido (m煤sica, televisi贸n, taladros, lavadoras, etc茅tera) lo m谩s bajo posible, especialmente entre semana.
  • En caso de tener mascota, recoge sus heces.

❓ 驴C贸mo se debe llevar la administraci贸n de un condominio?

👉 Como aprender a administrar un edificio o condominio

  1. Cuidar los bienes de dominio com煤n.
  2. Velar por el cumplimiento de leyes de la copropiedad.
  3. Citar a reuniones de asamblea.
  4. Confeccionar presupuestos estimativos de gastos comunes.
  5. Encargarse del cobro y recaudaci贸n de 茅stos.

❓ 驴C贸mo se puede sacar a un administrador de edificio?

👉 Por un lado, la v铆a m谩s sencilla, implica solicitarle la renuncia al administrador teniendo en cuenta la mayor铆a de los propietarios suficiente. 脡l convoca a la asamblea donde el tema a tratar sea su remoci贸n y la manifiesta en el libro de actas, devuelve los libros y se retoma la gesti贸n con el nuevo administrador.

❓ 驴Que prohibe la Ley de condominio?

👉 Se prohiben las obras que puedan poner en peligro la seguridad, estabilidad y conservaci贸n o afecten la comodidad del condominio; las que impidan permanentemente el uso de una parte o servicio com煤n, aunque sea a un solo due帽o y las que demeriten cualquier piso, departamento, vivienda, casa o local.

❓ 驴Qui茅n fiscaliza a los administradores de condominios?

👉 La Subprocuradur铆a de Derechos y Obligaciones de Propiedad en Condominio, tiene dentro de sus funciones, establecer las medidas necesarias a fin de asegurar una instancia accesible a los particulares y consolidar el cumplimiento a la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal.

❓ 驴Cu谩nto se le paga a un administrador de un condominio?

👉 Salario promedio para administrador de condominio en M茅xico 2020. Seg煤n sitios especializados en adquisici贸n de talento, el salario promedio del Administrador de Condominio en M茅xico es de $156,000 pesos al a帽o o $80 pesos por hora.

❓ 驴C贸mo mejorar un condominio?

👉 10 Consejos para tener un condominio organizado

  1. Mantenga la caja de agua limpia. ...
  2. Hacer inversiones en el condominio. ...
  3. Haga inspecciones. ...
  4. Invierta en impermeabilizaci贸n. ...
  5. Seguridad por encima de todo. ...
  6. Accesibilidad en todos los lugares. ...
  7. Mantenga el reglamento interno actualizado. ...
  8. Kit de bienvenida.

❓ 驴Qu茅 puedo hacer si el administrador no cumple sus funciones?

👉 Exigir extrajudicialmente la satisfacci贸n de los mismos. Verificar si hay un seguro de responsabilidad civil que los cubra. Si lo consideramos pertinente pedir responsabilidades disciplinarias si est谩 colegiado. Si las gestiones extrajudiciales no funcionan habr谩 que acudir a la jurisdicci贸n civil mediante una demanda.

❓ 驴C贸mo denunciar al administrador de un condominio?

👉 Para ingresar una queja condominal a la Procuradur铆a social, se deber谩 redactar un escrito libre dirigido al titular de la Oficina Desconcentrada correspondiente a la alcald铆a donde se ubique el condominio. Mismo que deber谩 de contener lo siguiente: Nombre y domicilio de la parte quejosa (quien la promueve).

❓ 驴Que regula el Reglamento interior del condominio de manera particular?

👉 REGLAMENTO INTERNO: Es el instrumento que regula el uso de las 谩reas comunes y establece las bases de sana convivencia al interior del condominio, el cual complementa y especifica las disposiciones de esta Ley de acuerdo a las caracter铆sticas de cada condominio.



V铆deo: 驴Como Mejorar la Vigilancia en un Condominio?