Arrendamiento y cambio de titularidad

En caso de venta de la propiedad arrendada, el inquilino puede oponer el contrato de arrendamiento al nuevo propietario solo si hay elementos objetivos indicados por la ley.

Arrendamiento y cambio de titularidad

Cierta fecha

la fecha

驴C贸mo se resuelven las relaciones entre el arrendatario y el propietario, las antiguas y las nuevas, en el caso de la venta de la propiedad arrendada? El contrato de arrendamiento es oponible al nuevo comprador?
Afirmamos que la relaci贸n es. por lo dem谩s ajustado en funci贸n de si el nuevo comprador debe tener en cuenta de la existencia del contrato o si puede actuar como si el contrato no existiera.
Hay elementos objetivos en cuya presencia la ley vuelve a conectar la primera o la segunda hip贸tesis.
En primer lugar, es bueno decir que el arrendatario es oponible por el arrendatario al nuevo comprador solo si tiene uno cierta fecha antes de la venta (v. el arte. 1599 c.c.).
Traducido a palabras m谩s simples, esto significa que el inquilino puede hacer valer al nuevo comprador la presencia del contrato de arrendamiento solo si es indudable que el contrato ya exist铆a en una fecha determinada. frente A la del contrato de venta de inmuebles.
Lo que confiere una fecha determinada a un tercero claramente no es la forma simple escrita.
No hace falta decir que la certeza puede ser proporcionada primero por un tercero calificado de acuerdo con la ley.
En este sentido se dice que escribir es legalmente reconocido cuando llega la suscripci贸n autenticado por un notario p煤blico o un funcionario p煤blico, que certifique que la suscripci贸n se realiz贸 en su presencia (v. el arte. 2703 c.c.).
En ausencia de autenticaci贸n, la fecha determinada es conferida por el registro. El registro se realiza en la oficina de registro y, en este caso, la fecha que se puede considerar. algunos Para la ley es aquello en que se realiza el registro (v. el arte. 2704, co.1).
Por otra parte, el registro del contrato de arrendamiento es debido, bajo pena de nulidad del contrato, en todos los casos, excepto la duraci贸n del contrato. menos de treinta dias.
Entonces, en realidad, en lo que respecta al contrato de arrendamiento, la fecha determinada normalmente viene dada por el registro del contrato en la oficina de registro.
En la ausencia De las dos primeras condiciones (autenticaci贸n o registro), la fecha determinada se atribuye a partir de aquellas momentos que indiquen de manera incontrovertible el estado de la t茅cnica anterior del documento (como la muerte o la imposibilidad f铆sica de firmar el contrato para una o ambas partes, la reproducci贸n del contenido de la escritura en escrituras p煤blicas) (v. el arte. 2704 c.c.).
Como es sabido, tambi茅n el transcripci贸n en los registros inmobiliarios hace que el tercero sea exigible; de hecho, por aquellos actos que por ley (v. el arte. 2643 c.c.) debe transcribirse, solo la transcripci贸n permite oponer el acto a un tercero (v. Art铆culos. 2644 c.c.).
Pero el contrato de arrendamiento solo debe transcribirse si dura m谩s de nueve a帽os (v. el arte. 2643, n. 8 c.c.). Por lo tanto, si el contrato de arrendamiento no se transcribe, se puede oponer por la duraci贸n m谩xima nueve a帽os.
Naturalmente, todo esto es superable si las partes, el vendedor y el comprador, acuerdan el punto y el comprador acuerda cumplir con el contrato de arrendamiento.

Consecuencias de la falta de una fecha determinada.

el nuevo due帽o se presenta

El comprador es en cualquier caso requerido para respetar el contrato de arrendamiento si es ocupado en este sentido hacia el vendedor.
Si, por otra parte, falta una fecha determinada y el comprador no se ha comprometido, puede despedireso es enviar lejos el inquilino, pero este 煤ltimo puede tomar represalias en el arrendador para tener el indemnizaci贸n por da帽os y perjuicios Inmediatamente debido a la falta de una fecha determinada (v. el arte. 1601 c.c.).

Consecuencias de la presencia de la fecha determinada.

Si por el contrario la fecha determinada resulta, entonces el comprador se hace cargo en los derechos y obligaciones que se derivan del contrato y esto desde el momento de la compra de la propiedad.
Sin embargo, esto ser谩 v谩lido solo para el contrato y no, por ejemplo, para los acuerdos que modifican ese contrato, que las partes originales han tomado verbalmente, por lo tanto, sin una fecha determinada (cf. Cass. n. 2751/2015).
De acuerdo con la jurisprudencia, dicha sustituci贸n del nuevo propietario por el antiguo propietario, que se identifica temporalmente al momento de la firma del contrato, no tiene efecto retroactivo: por lo tanto, se obtiene que el comprador debe considerarse tercero con respecto a las obligaciones ya perfeccionadas y vencidas a favor de las piezas originales hasta el d铆a de su adquisici贸n (Casilla No. 11895/2008) (Cass. n. 2751/2015).
Seg煤n una orientaci贸n que aparece constante. El principio establecido por el art. 1602 cod. civ., implica que la relaci贸n de arrendamiento se divide en dos per铆odos distintos, con respecto a cada uno de los cuales el 煤nico contrato explica sus efectos hacia la persona que en ese momento tiene la calidad de propietario, (ver Casaci贸n no. 22669/04, casilla n煤m. 8329/01, casilla n煤m. 15021/04), con la consecuencia de que la sucesi贸n del comprador, sin perjuicio de diversos acuerdos de transferencia, permit铆a en nuestro sistema legal como una expresi贸n del principio de autonom铆a contractual de partes, no implica la transferencia al nuevo propietario de la situaci贸n de d茅bito y cr茅dito, que se ha acumulado al propietario anterior, en el per铆odo anterior a la compra del activo arrendado (Cass. n. 2751/2015).
la cl谩usula con el que las partes determinen que el contrato puede fusi贸n en caso de venta de los bienes (incluso si es proporcionado porel arte. 1603 c.c.) 猫 nada por disposici贸n expresa deel arte. 7, Ley 392/1978. (incluso si la jurisprudencia establece excepciones, por ejemplo en la oraci贸n Cass. SS.UU. n. 458/94en caso de quiebra).



V铆deo: CAMBIO DE TITULARIDAD EN LOS CONTRATOS DE AGUA.