Problemas y soluciones jurisdiccionales para balcones en condominios

Los balcones en el condominio siempre han sido un presagio de problemas en relaci贸n con la identificaci贸n del propietario y por lo tanto para los costos de mantenimiento.

Problemas y soluciones jurisdiccionales para balcones en condominios

Balcones y balcones empotrados

balcones

El de la balcones es un tema que muy a menudo genera controversias y litigios en el 谩rea del condominio.
Hay dos elementos que caracterizan las discusiones en esta parte del edificio: la desglose de gastos y el uso y propiedad de la partes estructurales.
Todo esto para una cuesti贸n puramente legal que puede resumirse en una pregunta simple: 驴Qui茅n es el due帽o del balc贸n?
Responder a esta pregunta hace posible resolver los otros problemas mencionados anteriormente.
Cuando hablamos de la balconesSin referencia alguna a la conformaci贸n estructural del edificio, a menudo se escucha que el tema de la propiedad de esta parte del edificio se debate.
En realidad, como enfatizaron los jueces de legitimidad, no hay una interpretaci贸n constructiva sobre la propiedad de la balcones Dentro de la jurisprudencia del Tribunal de Casaci贸n.
El Supreme College, de hecho, ha reiterado en varias ocasiones que para definir la estructura de propiedad es fundamental evaluar la Conformaci贸n del edificio del condominio..
As铆, es habitual hacer una distinci贸n entre balcones que sobresalen y balcones empotrados.
la primero ellos son los que sobresalir Comparado con la fachada del edificio.
para balcones empotradospor otro lado, se pretende referirse a aquellas terrazas que forman un hueco en la fachada del edificio y generalmente est谩n cerradas en dos o tres lados.
En relaci贸n con el primer tipo, la Corte est谩 orientada de manera constante y un铆voca en el sentido de que los balcones que sobresalen, que constituyen una extensi贸n de la unidad inmobiliaria correspondiente, pertenecen exclusivamente al propietario de esta; solo los revestimientos y elementos decorativos de la parte frontal y la parte inferior deben considerarse bienes comunes para todos, cuando encajan en la fachada del edificio y contribuyen a que sea agradable est茅ticamente (ver, por 煤ltimo, Cass. 23 de septiembre de 2003 n. 14076) (As铆 Cass. 30 de julio de 2004, n. 14576 y en un sentido sustancialmente consistente, Cass. 5 de enero de 2011 n. 218).
El mismo fallo, as铆 como algunos posteriores (v茅ase, por ejemplo, Casaci贸n del 17 de julio de 2007, n煤m. 15913), considera la plantilla de balc贸n hundido en copropiedad, respectivamente, entre el propietario del apartamento del piso superior (al que la losa sirve como superficie para caminar) y el del piso inferior (al que la losa act煤a como un techo).
Siempre en estas ocasiones, la Corte Suprema, abordando el tema de propiedad de balcones, indicando que el lado frontal De la misma es propiedad de condominio donde hay frisos particulares capaces de afectar la decoraci贸n arquitect贸nica (que es una buena propiedad com煤n).

Balc贸n colgante

En la pr谩ctica, resumiendo la posici贸n inequ铆voca y consolidada del Tribunal de Casaci贸n, es posible afirmar que:
a) i balcones que sobresalen (incluyendo toda la losa de piso) son propiedad exclusiva del propietario de la unidad de bienes ra铆ces a la que sirven como una extensi贸n;
b) la losa de la balcones empotrados es la propiedad com煤n de cond貌mini a la cual se usa respectivamente como cubierta y como superficie para caminar;
c) le partes decorativas Presentes en ambos tipos de balcones, donde caracterizan la apariencia del edificio, deben considerarse propiedad com煤n de todos los condominios.
la principales repercusiones Est谩n relacionados con la distribuci贸n de los gastos de mantenimiento y con el uso que se puede hacer de las partes del balc贸n.
Para evitar confusiones innecesarias es 煤til distinguir los problemas en relaci贸n con el tipo de balc贸n.
En el caso de balc贸n que sobresale los costos de su mantenimiento correr谩n a cargo del propietario del apartamento cuyo balc贸n es una extensi贸n.
Los gastos del frente ser谩n asumidos por todos los condominios solo si hay algunas caracter铆sticas que afectan el decoro del edificio.
El propietario del apartamento del piso inferior con respecto al balc贸n no puede usar, sin el consentimiento del propietario del balc贸n, la parte inferior de la losa para colgar toldos (cf. Cass. 17 de julio de 2007, n. 15913), l谩mparas, etc.
Todo el decisiones de montaje Los relativos al balc贸n, tomados sin el consentimiento del propietario del mismo, se considerar谩n inv谩lidos.
En el caso de balc贸n hundidopor otro lado, la losa ser谩 propiedad com煤n entre los propietarios, que se utilizan respectivamente por el tr谩nsito peatonal y el techo.
Esto significa, de conformidad con el art. 1125 c.c. que los costos de mantenimiento y reconstrucci贸n [...] de los pisos son sostenidos en partes iguales por los propietarios de los dos pisos uno encima del otro, el revestimiento del piso es asumido por el propietario del piso superior y por el propietario del piso inferior. 'Escayola, el color y la decoraci贸n del techo..
En este caso, el condominio de la planta baja puede hacer que la parte de la losa que sirve para cubrir todos los usos que considere 煤tiles y necesarios siempre cumpla con las disposiciones contenidas en el art. 1102 c.c. (Uso de lo com煤n.).

Construcci贸n de un balc贸n

Balc贸n empotrado

Habiendo aclarado estos aspectos generales, parece 煤til detenerse en un caso particular, es decir, en el caso de construcci贸n de un balc贸n que sobresale En un edificio existente.
B谩sicamente, 驴qu茅 pasa si un condominio construye un balc贸n 驴Que sobresale sobre el patio com煤n?
Es un hecho no muy frecuente pero no inusual, tanto que de vez en cuando encontramos rastros de Tribunal Supremo en la materia
En primer lugar es bueno hacer una distinci贸n entre balc贸n construido y que sobresale en una parte de propiedad exclusiva y balc贸n que sobresale en una parte com煤n.
En el primer caso, siempre es necesario el consentimiento de los interesados 鈥嬧媎irectos, a excepci贸n de la hip贸tesis de la construcci贸n en una altura que hace que la ocupaci贸n del espacio de otras personas sea irrelevante (el arte. 840 c.c.).
En la segunda hip贸tesis, en cambio, la pregunta debe ser evaluada en relaci贸n con lael arte. 1102 c.c.: en la pr谩ctica, debe verificar si el condominio, que construye el balc贸n, tiene un uso normal de una parte com煤n (lea la columna de aire ascendente del patio del condominio).
En aras de la exhaustividad, se debe tener en cuenta que, de conformidad con el primer p谩rrafo del art铆culo mencionado anteriormente, el uso de las partes comunes es ileg铆timo solo si cambia su destino, su decoraci贸n y evita el mismo uso por parte de cualquier otro condominio.
Esta es una evaluaci贸n que debe realizarse caso por caso y que a veces ha llevado a los jueces a expresarse negativamente (ver a este respecto). Cass. 17 de abril de 2012, n. 6004).

Da帽o del balc贸n colgante

la balcones que sobresalen, dentro de los l铆mites indicados, son partes de propiedad exclusiva y si el da帽o a las partes comunes proviene de ellos, sus propietarios est谩n obligados a compensarlos.
Esta es, en esencia, la orientaci贸n expresada por Corte de casaci贸n.
Vamos a hacer un ejemplo: supongamos que las partes comunes de un edificio est谩n da帽adas por las infiltraciones provenientes de un balc贸n que sobresale.
En ese punto, el condominio pregunta al propietario de la unidad de bienes ra铆ces de la cual el balc贸n Representa una extensi贸n para eliminar la causa del da帽o.
Si esto no proporciona en este sentido y en cualquier caso si no reembolsa a la da帽o causado, el equipo puede convocarlo ante el tribunal para obtener las medidas necesarias y adecuadas.
Cuando se recurri贸 al Tribunal de Casaci贸n para resolver casos similares a los utilizados, simplemente se declar贸 que los balcones que sobresalen, que sobresalen de la fachada del edificio, constituyen solo una extensi贸n del apartamento del cual sobresalen y, al no realizar ninguna funci贸n de soporte ni de techos necesarios del edificio, como sucede a la inversa, en las terrazas empotradas en el cuerpo del edificio: no pueden considerarse al servicio de los planes superpuestos y, por lo tanto, son propiedad conjunta de los propietarios de dichos planes y las disposiciones del art. Por lo tanto, 1125 c.c., pertenecen a los propietarios de los apartamentos a los que tienen acceso (Casaci贸n 17.7.2007 No. 15913, 30.7.2004 No. 14576). (Cass. 27 de julio de 2012, n. 13509).
Por supuesto, siempre es bueno tener en cuenta que con referencia a balcones que sobresalenLa misma jurisprudencia citada en la presente sentencia especifica que algunas partes de estas estructuras pueden considerarse propiedad com煤n.
La referencia es a los frisos en la parte inferior y frontal del balc贸n; Si tales frisos son capaces dafecta la decoraci贸n Los aspectos arquitect贸nicos del edificio (es decir, en las l铆neas que caracterizan la est茅tica del edificio) deben considerarse. partes de propiedad com煤n y, como tal, los gastos que les conciernen (excepto que estos costos no son atribuibles al acto ilegal de otros) deben compartirse entre todos los condominios sobre la base de las mil茅simas de propiedad.



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