Compra de vivienda principal no ejecutada y quiebra

¿Qué sucede con la venta no ejecutada de un edificio destinado a la residencia principal en caso de que el empresario se declare en quiebra?

Compra de vivienda principal no ejecutada y quiebra

Compra de una empresa y riesgo de quiebra.

compra de casa

comprar El hogar de un empresario, todos sabemos, conlleva el riesgo de que se declare en bancarrota.
Y sabemos que los casos de fracaso En tiempos de crisis solo pueden aumentar.
En el caso de comprar y vender una propiedad, el empresario generalmente tiene la apariencia de constructor Propiedad.
En particular, vemos aquí lo que la ley establece para las escrituras de compra y venta de propiedades destinadas a ser utilizadas como casa principal.
En particular, el texto legislativo de referencia es el Real Decreto n. 267/1942, mejor conocido como Ley de quiebras.
Aquí mencionaremos las reglas más esenciales para tratar el tema.
Finalmente, le recomendamos que contacte a un experto para la resolución de casos específicos.

Declaración de quiebra

la declaración de quiebra marca una línea divisoria en la regulación legal de las relaciones de la empresa fallida.
Esta declaración está contenida en uno juicio emitido por el tribunal en el procedimiento regulado por la Ley de Quiebras.
Esta oracion es publicado (es decir, se hace público), como todas las sentencias, con el depósito en el registro del juez que lo emitió (ex el arte. 16, co.ult., L.F. y el arte. 133, co.1, c.p.c.) y explica su efectos desde el momento de publicación; hacia el tercera los efectos son producidos por el registro de la sentencia en el registro mercantil (ver el arte. 16, ult. co. y 17, L.F.).
La oración es también notificado, al día siguiente de su publicación, al deudor, así como a comunicado al minitro público, al curador y al solicitante la quiebra (v. el arte. 17, L.F.).

Quiebra y escrituras hechas más tarde.

En particular, por lo que nos concierne y por la necesidad de síntesis, decimos aquí que con respecto a los actos realizados por la quiebra después La declaración de bancarrota no es efectiva contra los acreedores, y los pagos recibidos de la bancarrota después de la declaración de bancarrota no son efectivos (ver el arte. 44, co.1 y 2, L.F.); Las formalidades llevadas a cabo para hacer que los actos mencionados anteriormente sean ejecutables contra terceros son igualmente ineficaces para los acreedores (ver el arte. 45, L.F.); con la quiebra, los acreedores contribuyen a los activos de la quiebra y se debe determinar cualquier crédito (v. el arte. 52 L.F.).

Quiebra y acciones tomadas antes.

casa comprada

¿Qué pasa con las relaciones jurídicas que han surgido? primero de la declaración de quiebra?
La ley de quiebras establece una regulación específica a este respecto dedicando una sección que le corresponde. Los efectos de la quiebra en las relaciones legales preexistentes..
Dentro de esta sección, un artículo en particular está dedicado a relaciones pendientes, es decir, a los contratos que surgieron antes de la declaración de quiebra y no se llevaron a término para su ejecución.
Este artículo contiene una disciplina específica para el destino del contrato. comercio de un edificio.
Veremos qué se espera en particular para las compras de viviendas para uso de casa principal y, finalmente, informaremos una distinción por las compras de casas construidas y aquellas dpara construir.

Relaciones legales pendientes

L 'el arte. 72, L.F. por lo tanto, se dedica a las relaciones legales pendientes, es decir, iniciado pero no realizado o no usado completamente Ejecutado por ambas partes antes de la declaración de quiebra.
L 'el arte. 72 primero contiene uno disciplina general eso es válido si no hay excepciones a las otras normas de la misma sección, dedicadas a contratos específicos.
En general, por lo tanto, para los informes que aún no se realizaron en el momento de la declaración de quiebra, la regla general es que permanecen suspendido, a la espera de que el fiduciario, autorizado por el comité de acreedores, declare asumir el contrato en lugar de la quiebra, asumiendo todas las obligaciones relacionadas, o disolver el mismo, excepto que, en los contratos para efectos reales, ya se ha producido la transferencia del derecho. (el arte. 72, co.1, L.F.).
Por lo tanto, el curador (con la autorización del comité de acreedores) elegir Si continuar el contrato o disolverlo.
Lo que el contratista desafortunado puede hacer es constituir zarzamora el curador Haciéndole asignar un término no mayor a sesenta días del juez delegado, después de lo cual el contrato se considera terminado. (el arte. 72, co.2, L.F.).
Esta elección por el fiduciario es posible a menos que, en el anuncio efectos realesel transferencia de la ley ya existía.
Con esta disposición el primer párrafo delel arte. 72.
Sobre el contrato de venta de una propiedad, esta, que produce la transferencia de propiedad, es un contrato de publicidad efectos reales.
La venta es también un contrato consensuales decir, se perfecciona con el consentimiento: en este contrato, por lo tanto, normalmente la transferencia del derecho se produce en el momento en que se expresa el consentimiento. Además, la venta de bienes inmuebles debe realizarse por escrito (y, para su ejecución ante terceros, transcrita en registros de bienes raíces).
Por lo tanto, la firma de la venta normalmente opera la transferencia del derecho (a menos que se acuerde lo contrario y además de constituir obligaciones), mientras que la firma del preliminar produce esencialmente la obligación de contratar y, por lo tanto, transferir el derecho.
De acuerdo a apartado 4 dell 'el arte. 72, L.F., en caso de disolución del contrato, el contratista podrá hacer valer en el pasivo el crédito resultante del incumplimiento, pero sin poder reclamar una indemnización por el daño.
Segun el párrafo 5entonces La acción por la rescisión del contrato promovida antes de la quiebra contra la parte incumplidora explica sus efectos hacia el curador, sin perjuicio, en los casos previstos, de la efectividad de la transcripción de la solicitud..
Además, siempre la párrafo 5, Si el contratista pretende obtener con la resolución de la resolución la devolución de una suma o un activo, o una compensación por daños, debe proponer la solicitud de acuerdo con las disposiciones de Capitulo v.
Las disposiciones contempladas en el Capitulo v son aquellos relacionados concomprobación Pasivos y derechos reales de propiedad de terceros.
Segun el párrafo 6, Las cláusulas contractuales que hacen que la rescisión del contrato contra la bancarrota sean ineficaces.

Disolución y contrato preliminar.

la párrafo 7 preocupaciones específicas disolución del contrato preliminar ventas de bienes raíces y por lo tanto establece que si la disolución se refiere Un contrato inmobiliario transcrito de acuerdo con el artículo. 2645-bis Del código civil, el comprador tiene el derecho de hacer valer su crédito en las responsabilidades, sin tener que ser compensado por el daño y goza del privilegio mencionado en 2775-bis del Código Civil siempre que los efectos de la transcripción del contrato preliminar no hayan cesado antes de la fecha de la declaración de quiebra.

Transcripción del contrato preliminar.

Protección de la compra de la vivienda.

L 'el arte. 2645-bis c.c. mencionado por el párrafo 7 Contiene las disposiciones relativas a la transcripción de la preliminar (también) del contrato de venta.
Estas disposiciones prescriben en forma de resumen: apartado 1 la transcripción de preliminares (también) de venta de inmuebles si dichos preliminares son redactado por escritura pública o escritura privada Con suscripción judicial autenticada o establecida.e.
al apartado 2elel arte. 2645-bis c.c. dispone que el transcripción del definitivo (u otro acto que constituya la ejecución de la venta preliminar de bienes inmuebles (y otros actos indicados por apartado 1 y desdeel arte. 2643 co.1 nn. 2,3,4) o de la sentencia que acepta la solicitud para obtener el cumplimiento específico de la obligación de contratar (nuevamente con referencia a la venta de bienes inmuebles y según apartado 1 y desdeel arte. 2643 co.1 nn. 2,3,4) prevalece Sobre las transcripciones y registros de otros actos realizados. después La transcripción de lo preliminar.
Segun el apartado 3dellel arte. 2645-bis c.c., el final (u otro acto que constituya la ejecución del contrato preliminar o la solicitud del tribunal judicial para obtener el cumplimiento específico de la obligación de contratar, referido ael arte. 2652 co.1, n. 2) c.c.) debe ser transcrito dentro de un determinado período, bajo pena de pérdida de efectos de la transcripción y es: dentro del año a partir de la fecha acordada por las partes para la conclusión del documento definitivo y, en cualquier caso, dentro de los tres años posteriores a la transcripción del preliminar.
Bajo los dioses de entonces apartados 4, 5 y 6 dell 'el arte. 2645-bis c.c. 4. Los contratos preliminares relativos a partes de edificios que se construirán o en construcción deben indicar, para transcribir, el área útil de la parte del edificio y la parte del derecho que corresponde al comprador promisorio para todo el edificio del edificio expresado en milésimas..
5. En el caso previsto en el apartado 4 la transcripción se realiza con referencia a los bienes inmuebles para la cuota determinada de acuerdo con las modalidades descritas en el mismo párrafo.
Tan pronto como el edificio comienza a existir, los efectos de la transcripción se producen con respecto a las porciones de material correspondientes a la parte predeterminada de propiedades, así como a las partes comunes relacionadas.
Cualquier diferencia en el área o cuota contenida dentro de los límites de una vigésima parte de los indicados en el contrato preliminar no produce ningún efecto.
6. A los efectos de las disposiciones contempladas en el párrafo 5, el edificio en el que se ha construido la casa de campo, incluidos los muros perimetrales de las unidades individuales, y la cubierta se ha completado.

Privilegio por no ejecutar el preliminar.

la privilegio referido ael arte. 2775-bis c.c. en cuanto al crédito por el falta de ejecución de contratos preliminares; dicho artículo, al primer párrafo establece que los créditos del comprador promisorio que resultan de la no ejecución tener un gravamen especial sobre el objeto de bienes raíces del contrato preliminar, siempre que los efectos de la transcripción no hayan cesado en el momento de la rescisión del contrato como resultado de una escritura con cierta fecha, o en el momento de la solicitud judicial de rescisión del contrato o sentencia o pago En el momento del registro del adjunto o en el momento de la intervención en la ejecución promovida por terceros.
Entonces tiene el apartado 2 dell 'el arte. 2775-bis c.c. que El privilegio no es oponible a los acreedores respaldados por hipotecas relacionados con las hipotecas otorgadas al comprador promisorio para la compra de bienes inmuebles, así como a los acreedores respaldados por hipotecas. en el edificio o complejo de condominios de acuerdo aartículo 2825-bis c.c

Contrato preliminar de venta de la residencia principal.

Finalmente, al apartado 8 dell 'el arte. 72, llegamos a la norma de que No obstante lo dispuesto a lo dispuesto en el apartado 1 indicado, si se trata de un contrato preliminar para la compra de uncasa principal.
En este caso, la facultad de elección del curador queda excluida.
Estas son las condiciones prescritas por la ley: debe ser un contrato transcrito de conformidad conel arte. 2645-bis c.c. que tiene anuncio objeto de una propiedad para uso residencial destinado a constituir la residencia principal del comprador o sus familiares y similares dentro del tercer grado.
(La regla excluye de la aplicación deel arte. 72, co.1, también los contratos relativos a bienes inmuebles. para uso no residencial destinado a constituir la oficina principal de la actividad comercial del comprador; pero este es otro tema).

Compras de edificios para construir.

Las disposiciones contempladas en el párrafo primero delel arte. 72 valen para todos los preliminares, con la excepción de las excepciones expresadas y, por lo tanto, excluyendo los contratos relacionados con los edificios que se construirán (co.3), que se ocupa deel arte. 72-bis de Ley de quiebras.
El artículo establece que los contratos estipulados para la compra de inmuebles. para ser construido, referido ael arte. 5 del decreto legislativo 20 de junio de 2005, n. 122 se derriten si primero que el fiduciario comunique la elección entre la ejecución o la disolución, el comprador ha buscar el pago la garantía para garantizar la devolución de la cantidad pagada al fabricante, también dando aviso al fiduciario.
En cualquier caso, la garantía. no puede ser excusado después Que el editor ha anunciado que quiere ejecutar el contrato.



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