Registro de arrendamiento: efectos y problemas en caso de omisión

El registro del contrato de arrendamiento es un cumplimiento requerido por la ley bajo pena de nulidad. ¬ŅQu√© pasa si el contrato se registra tarde?

Registro de arrendamiento: efectos y problemas en caso de omisión

Arrendamiento y obligaciones fiscales.

La ley de 30 de diciembre de 2004, n. 311, la llamada ley financiera para el a√Īo 2005, representa un hito en t√©rminos de registro del contrato de arrendamiento O mejor, de consecuencias por el registro omitido.

Contrato de arrendamiento


La incertidumbre creada por la ley mencionada anteriormente se resolvió, con suerte, del Tribunal Supremo a las Secciones Unidas. oración n. 23601 de 9 de octubre de 2017.
¬ŅC√≥mo ha intervenido el Tribunal de legitimidad y por qu√© este fallo representa un punto de llegada de importancia fundamental en un asunto tan delicado?
Para responder a esta pregunta, debemos tener claros algunos aspectos que corresponden a tantas preguntas, a saber:

  • √® obligatorio registrar un contrato de arrendamiento?
  • dentro de tiempo ¬ŅDebe registrarse un contrato de arrendamiento?
  • que son los secuelas del registro omitido del contrato de arrendamiento?
  • ¬ŅQu√© pasa si las partes registran el contrato? tard√≠amente?

Registro de contrato de arrendamiento: obligaciones

la registro de arrendamientos - Ambos para uso residencial, como para usos diferentes - son obligatorios seg√ļn lo dispuesto por el Decreto del Presidente de la Rep√ļblica n. 131 de 1986 (Texto consolidado de las disposiciones relativas al impuesto de matriculaci√≥n.).
La √ļnica excepci√≥n, que siempre puede derivarse del decreto antes mencionado, en relaci√≥n con la obligaci√≥n de registro saludos arrendamientos por una duraci√≥n total de menos de treinta d√≠as en el transcurso de un a√Īo.
Eso s√≠: aunque es una pr√°ctica com√ļn escribir en forma escrita de los arrendamientos, la obligaci√≥n de utilizar este formulario se establece expresamente para los arrendamientos √ļnicamente uso residencial (Ley N¬į 431/1998). Los otros contratos tambi√©n pueden celebrarse oralmente (por ejemplo, alquilar un local comercial), con la excepci√≥n de cualquier obligaci√≥n relacionada con la duraci√≥n (la referencia, seg√ļn las disposiciones del Art√≠culo 1350 del C√≥digo Civil italiano, se refiere a los llamados arrendamientos interinecinueve).

Registro de arrendamiento, tiempo

La segunda pregunta, por así decirlo de abordar el tema central, se refiere a la tiempo de registro.

¬ŅCu√°les son las reglas para referirse?

  • para contratos y anuncios uso residencial, el art. 13 de la ley n. 431 de 1998;
  • por arrendamientos a uso diferente desde la vivienda, el art. 13 de la d.p.r. n. 131/86.

Registro de arrendamiento


En el primer caso, elobligación de registro pesa sobre el propietario que tiene treinta días para cumplir con el tiempo desde la fecha de conclusión del contrato.
Para el Alquileres para usos comerciales y profesionales. (el así llamado uso diferente al de la vivienda), el plazo de registro es de veinte días a partir de la fecha del acto y la obligación es asumida por todas las partes contratantes (Artículo 10 del Decreto Legislativo No. 131/86).
En términos prácticos el registro Se lleva a cabo mediante la entrega del contrato de arrendamiento en las oficinas de la Agencia de Ingresos competente para el territorio.
Al registrarse, a menos que haya optado por el llamado regimen de cupon seco, la parte debe pagar el impuesto de registro, así como el impuesto de timbre.

La falta de registro de arrendamiento, las consecuencias

La financiera para el a√Īo 2005, la ley n. 311/04 citado en principio, introdujo un cambio significativo que ha creado confusi√≥n (Es un eufemismo) hasta la decisi√≥n de las Secciones Unidas de julio de 2017.
Esta ley en el p√°rrafo 346 del art. 1 ha establecido que cuando se cumplen las condiciones de la ley, deben ser consideradas nulo si los arrendamientos no est√°n registrados., o que, en cualquier caso, constituyan derechos relativos de disfrute, de las unidades inmobiliarias o de sus partes, sin embargo, se estipulan.
Esto significa que siempre deben ser grabado de lo contrario, es como si no existieran (la nulidad es un vicio del cual desciende el insistente del acto afectado):

  • los contratos publicitarios uso residencial y no;
  • contratos escrito y verbal.

Arrendamiento y nulidad del contrato.


Durante largos a√Īos, es decir, durante los trece a√Īos transcurridos entre la aprobaci√≥n de las finanzas para el a√Īo 2005 y la oraci√≥n n. 23601 del 9 de octubre de 2017, se plante√≥ la pregunta sobre el alcance real de esta regla.
Realmente elregistro omitido ¬ŅPodr√≠a tener una consecuencia tan significativa?
¬ŅRealmente el incumplimiento de la naturaleza tributaria trajo consigo el fracaso de todas las reglas t√≠picas del contrato de arrendamiento, con la consecuencia de tener que considerar esa relaci√≥n como una ocupaci√≥n sine titulo (es decir, sin t√≠tulo)?
Te importa: el hecho de llegar a esta consecuencia drástica no significaba que las partes no tuvieran protección. Sin embargo, la ley prevé un remedio para este tipo de situaciones y específicamente el art. 13 de la ley n. 431/98 establece el derecho del inquilino a actuar en el tribunal para obtener que la relación (surgida sobre la base de un contrato no registrado por el arrendador y, por lo tanto, nula) se comunique a uno de los tipos previstos por la ley en estas circunstancias Previsto en el caso específico.
Es, es bueno especificar, una acción judicial que tiende a constituir una relación jurídica que de otra manera no existe.

Inscripción tardía y amnistía.

Lo que han dicho las Secciones Unidas es una solución diferente y más inmediata.
En resumen: se consider√≥ que la m√°xima expresi√≥n del juez nomofilattico ten√≠a que elegir la direcci√≥n interpretativa que, considerando la regla contenida en el Presupuesto para el a√Īo 2005, deber√≠a considerarse la m√°s razonable.
En otras palabras, era necesario optar por una solución radical que cumpla estrictamente con los datos literales (sin registro = contrato nulo), o una interpretación más sistemática que permita la amnistía para los arrepentimientos. Eso fue todo.
Que dije jueces?
El caso se refería a arrendamientos para uso no residencial, pero el principio (como lo hemos dicho expresamente), también se aplica a los arrendamientos para uso residencial.
El fundamento del razonamiento presentado por las Secciones Unidas (enviado No. 23601) es este: si Tizio y Caius estipulan un contrato de arrendamiento y no lo registran, se considerará nulo siempre que no haya registro tardío. En estos casos, sin perjuicio de las sanciones, dado que las condiciones de la nulidad ya no son válidas, la regularidad formal y sustancial del contrato se recupera y es retroactiva a partir de la fecha de conclusión del acuerdo.
Por otro lado, los acuerdos estipulados por separado de los contratos que prevén uno permanecen irremediables. tarifa de alquiler en mayor medida que lo indicado en el propio contrato.



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